Petrovskoe-omr.ru

Петровское ОМР
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Обманутые дольщики – кто эти люди и как им помочь?

​Русская доля: что делать и куда бежать обманутому дольщику

Шансы получить долгожданное жилье и избежать финансовых потерь есть

По данным Минстроя, по итогам II квартала 2018 года в РФ зарегистрировано более 34 тыс. обманутых дольщиков. Банки.ру вместе с экспертами рынка отвечает на самые животрепещущие вопросы дольщиков.

Обманутые дольщики — люди, оказавшиеся в крайне сложной ситуации. Зачастую им приходится не только преодолевать финансовые трудности, но и разбираться в сложных процессах взаимодействия с конкурсным управляющим и государственными учреждениями, а также разгребать тонны информации, которая сыпется со всех сторон, чтобы найти истину.

Кто они, обманутые дольщики?

Многие почему-то считают, что участники долевого строительства — это обязательно дельцы, стремящиеся на этой квартире заработать. Логика проста: дольщики участвуют в довольно рискованном мероприятии, заранее об этом знают и сознательно идут на риск ради денег. А значит, сами виноваты, если что-то пошло не так. Никто им ничего не должен. Хотя если посмотреть на тех, кто приходит на встречи обманутых дольщиков, организуемые Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства, или на дольщиков «Урбан Групп», подававших коллективные письма президенту России Владимиру Путину и премьеру Дмитрию Медведеву 6 августа 2018 года, то понимаешь: большинство из них на алчных дельцов не похожи совсем. Среди них много людей семейных, часто с маленькими детьми и пожилыми родителями, для которых долевое строительство — практически единственный способ улучшить свои жилищные условия. Люди продают жилье, живут на съемных квартирах, платят ипотеку. Разве такое поведение свойственно тем, кто гонится за прибылью?

Генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-профи» Денис Бобков так «рисует» портрет дольщика: «В подавляющем большинстве случаев речь идет о физических лицах, приобретающих квартиру для собственного проживания или для дальнейшей перепродажи / сдачи в аренду. Конечно, ряд договоров долевого участия заключается между юридическими лицами. И бывает, что они также становятся «обманутыми дольщиками» (сам свидетель таких нескольких случаев). Однако очевидно, что сильнее всего страдают в такой ситуации простые граждане. Им может быть банально негде жить и приходится арендовать жилье, у них меньше ресурсов для возврата средств. Если бизнесмены понимают свои риски, вкладывая не самые последние и уж тем более не личные деньги ради того, чтобы дополнительно заработать, то простые граждане, вкладывающие собственные (нередко последние) средства, в данной ситуации теряют значительно больше».

Как люди становятся обманутыми дольщиками?

Воля случая или банальная невнимательность?

Обманутый дольщик — тот, перед которым застройщик не выполнил свои обязательства. Для того, чтобы максимально защитить себя, необходимо заключать с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) согласно 214-ФЗ. Конечно, это не гарантирует отсутствия проблем в случае проблем у застройщика, вплоть до его банкротства. Но тут на помощь вам придет государство. Об этом мы поговорим чуть ниже.

А вот если вы не заключали ДДУ или он оформлен неверно, ситуация может разрешиться совсем не в вашу пользу.

Юрист юридической компании «Глазунов и Семенов» Иван Лосев призывает быть внимательными при подписании договора ДДУ: «Обманутым дольщиком можно стать, если не уделить должного внимания самому процессу заключения ДДУ. В том числе действовать исходя из своего желания и без консультации специалиста, вследствие чего застройщик не выполняет свои обязательства перед дольщиком. Например, к таким ситуациям можно отнести: нецелевое использование средств, следствием чего является банкротство застройщика; продажу одного предмета ДДУ нескольким лицам; проблемы застройщика с банками и залог строящегося объекта».

Лосев советует перед покупкой квартиры в строящемся доме проанализировать договор с застройщиком. В таком договоре должны быть указаны адрес строящегося объекта, расположение помещения по ДДУ: этаж, крыло, расположение на плане, адекватная сумма сделки, четко прописанные условия и суммы возможных доплат.

Пять признаков проблем у застройщика

Итак, с формальностями разобрались: с застройщиком работаем только по ДДУ, сам договор внимательно изучаем (в идеале с привлечением хорошего юриста). Остается риск банкротства самого застройщика.

Денис Бобков выделяет пять факторов, на которые нужно обратить внимание.

Первое, что должно насторожить, — это темпы строительства. За динамикой нужно обязательно следить. Причем не только по фото на сайте застройщика, но и самостоятельно, в том числе опрашивая местных жителей. Стройка должна идти постоянно и бесперебойно.

Второй важный индикатор — информация на сайте застройщика. Там должны быть представлены все необходимые документы. Причем документов с истекшим или истекающим сроком (например, разрешение на строительство) быть не должно. Если срок разрешения на строительство истекает, это может означать проблемы с финансированием и с самим строительством.

Третий важный фактор надежности застройщика — его финансовая отчетность, которую он должен публиковать на сайте проекта. Если ее вообще нет, это повод сильно задуматься.

Четвертый индикатор устойчивости — наличие действующей аккредитации в ведущих банках на предмет выдачи ипотеки. Банки внимательно следят за застройщиками, клиентам которых выдают ипотеку и проекты которых кредитуют.

Наконец, пятый факторразмер застройщика. Крупные, известные компании обычно обладают большим запасом финансовой прочности. Если компания-застройщик — маленькая и никому не известная, риски возрастают многократно.

Что делать, если вам не повезло

К сожалению, даже следуя всем правилам, можно стать обманутым дольщиком. Так, например, случилось с клиентами «Урбан Групп» и «Су-155». Ситуация неприятная, но далеко не патовая.

Первое, что нужно сделать, — встать в реестр требований о передаче жилых помещений. Это единственный законный путь в будущем получить свою квартиру, считает Иван Лосев. После введения процедуры конкурсного производства и публикации официального сообщения об этом в газете «Коммерсантъ» у дольщиков есть три месяца на то, чтобы встать в этот реестр. Для этого необходимо направить конкурсному управляющему следующие документы: заявление с описью прилагаемых документов, копии договоров со всеми изменениями и приложениями, подтверждения оплаты и решений суда (если они были), копии паспортов собственников. Заявление можно написать в свободной форме с описанием сложившейся ситуации и подать его либо по почте заказным письмом, либо в пункт приема документов конкурсному управляющему (часто они расположены прямо на объектах).

Конкурсный управляющий рассматривает требование участника строительства в течение 30 рабочих дней, проверяет подлинность и полноту документов, подтверждает факт оплаты и в случае обоснованности требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений.

В случае отказа участник строительства может в течение 15 рабочих дней после получения уведомления обратиться в арбитражный суд за урегулированием разногласий в порядке со статьей 60 закона о «О несостоятельности (банкротстве)».

Если у дольщиков есть иные требования к застройщику-банкроту, например о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств застройщика, то они рассматриваются арбитражным судом и включаются в реестр денежных требований.

Жилая и нежилая недвижимость — две большие разницы!

Недвижимость, которую покупают дольщики, может быть жилой и нежилой. С жилой недвижимостью все просто: дольщики встают в реестр требований о передаче жилых помещений. С нежилыми помещениями, такими как кладовки и парковочные места, все гораздо сложнее. По таким помещениям реестр требований об их передаче в действующей редакции закона о банкротстве не предусмотрен. Поэтому договоры долевого участия в отношении нежилых помещений подлежат включению в реестр требований кредиторов в качестве денежных, в соответствии с очередностью, закрепленной в статье 201.9 закона о банкротстве.

Но тут есть большая вероятность этих объектов не дождаться. Получается, что вы купили, например, кладовку, заплатили за нее деньги, а получить ее не сможете. Однако и тут есть выход: как утверждает Иван Лосев, на определенной стадии готовности объекта незавершенного строительства дольщики в судебном порядке могут подтвердить право собственности на данные помещения.

Читать еще:  Разница между уголовным кодексом (УК) и уголовно процессуальным кодексом (УПК)

Есть и хорошая новость: подготовлены поправки в закон о банкротстве как раз в части нежилых помещений. В соответствии с предлагаемыми изменениями нежилые помещения площадью менее 7 кв. м и машино-места будут передаваться участникам строительства на тех же основаниях, что и жилые помещения. При этом данные поправки в закон о банкротстве будут касаться тех процедур банкротства, по которым не начались расчеты с кредиторами третьей очереди. Это существенно расширит потенциальный круг граждан, чьи права будут защищены. Сейчас законопроект находится на стадии публичных обсуждений на Федеральном портале проектов нормативно-правовых актов.

«Доля» ипотечника

Квартиры даже на этапе строительства стоят дорого. Поэтому многие дольщики для приобретения жилья берут ипотеку. Таким дольщикам в случае банкротства застройщика приходится особенно несладко: когда сдадут жилье — непонятно, а долг по кредиту выплачивать все равно нужно. Юристы предупреждают: ваши отношения с банком никак не связаны с банкротством застройщика, — и потому советуют не прекращать выплат. В противном случае можно создать себе серьезные проблемы и сильно испортить кредитную историю.

Если же ухудшилось ваше финансовое состояние (что в такой ситуации вполне вероятно), необходимо сразу обратиться к кредитору. Сейчас в банках существуют различные способы снижения платежной нагрузки: введение платежных каникул, снижение ставки, уменьшение платежа и другие. В самых крайних случаях можно воспользоваться процедурой банкротства физического лица.

Если вы в реестре, квартира вам обязательно достанется?

В Фонде защиты прав дольщиков Банки.ру пояснили: «После включения в реестр требований участники строительства приобретают статус участников дела о банкротстве, а большинство решений, в том числе о дальнейшей судьбе объектов строительства и порядке передачи жилых помещений, по каждому объекту принимаются на собрании участников строительства. Безусловно, все требования участников строительства, включенных в реестр, будут учтены, и жилые помещения будут переданы участникам строительства тем или иным образом. Исключение составляет принятие участниками строительства решения о создании в отношении конкретного объекта жилищно-строительного кооператива (ЖСК), при котором достройка объекта осуществляется на средства членов ЖСК, то есть самих граждан, которые являлись участниками строительства».

По сути, вариантов два: либо вы ждете, пока ваш дом достроят, либо договариваетесь с другими дольщиками, создаете ЖСК и достраиваете объект на свои средства.

И помните: банкротство застройщика — вещь неприятная и на самом деле отдаляющая дольщиков во времени от их квартир. Но даже из такой ситуации можно выйти с минимальными потерями (или вообще без потерь). Главное — выполнять все необходимые законные действия в установленные сроки. И не бояться отстаивать свои права. В том числе и в суде.

Антонина САМСОНОВА, Banki.ru

Благодарим за помощь в подготовке материала Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Правило № 2. Собрать досье на застройщика.

Для того чтобы проверить благонадежность застройщика, нужно внимательно ознакомиться со всеми его документами (разрешением на строительство, проектной декларацией, градостроительным планом земельного участка и иными документами, перечень которых прямо прописан в ст. 3.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Их можно посмотреть не только в ЕРЗ, они, как правило, имеются и на его официальном сайте.

Также можно посмотреть о застройщике различные отзывы, почитать газеты (в т.ч. электронные), и т.п. Помимо этого важно и получить в налоговой службе выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) о застройщике, ознакомиться с его уставом. Целесообразно и посмотреть документы о деятельности застройщика (аудиторские заключения и т.п.), показывающие его финансовое положение.

Куда обращаться обманутым дольщикам

Первое, куда обратиться обманутому дольщику — это непосредственно к самому застройщику. В письменной претензии необходимо выяснить причины приостановки строительных работ и на эту претензию застройщик обязан ответить. Возможно, все не так плохо, трудности временные либо идут подготовительные работы к следующему этапу строительства. И хотя претензия пишется в произвольной форме, лучше доверить ее составление юристу, ведь правильные шаги в отстаивании своих прав уже на начальном этапе с большей степенью вероятности приведут к успеху.

Последующие шаги зависят от того, на какой стадии строительства и по какой причине произошла его «заморозка». Если это еще, например, стадия котлована, то дольщик может через суд потребовать досрочного расторжения ДДУ и возврата уплаченных денежных средств, включая неустойку. ФЗ-214 позволяет сделать это. Если дольщик уверен в мошеннических действиях со стороны застройщика, тогда с заявлением он должен обратиться уже в правоохранительные органы.

Кроме суда и полиции, для решения своей проблемы обманутый дольщик может обратиться в надзорные органы, контролирующие долевое строительство. В Москве это Москомстройинвест, в Московской области – Минстрой МО. Одновременно стоит известить о своих нарушенных правах дольщика органы местного самоуправления.

Намного сложнее обстоит дело, когда застройщик признан банкротом или только еще проходит процедуру банкротства. Сначала нужно дождаться решения суда, по которому организация признается банкротом. Причем, еще до вынесения такого решения, хорошо было бы сообщить суду о том, что у юридической организации, проходящей процедуру банкротства, остались дольщики, перед которыми не исполнены обязательства. Ведь сама фирма от судебных органов этот факт может скрыть. В случае банкротства фирмы-застройщика добиваться денежной компенсации придется путем обращения в арбитраж. Кроме того, нужно будет предпринять ряд действий для того, чтобы попасть в реестр требований кредиторов. Очевидно, что самостоятельно, без специальных юридических познаний, обманутому дольщику с этим не справиться, и правильнее было бы обратиться в профессиональную юридическую компанию.

В любом случае, прежде чем куда-либо обращаться, нужно понимать, что факт нарушения своих прав как участника долевого строительства нужно будет доказать. Для этого необходимо собрать все документы, подтверждающие исполнение обязательств по ДДУ со своей стороны (в частности, об оплате строящегося объекта – из личных средств либо с привлечением ипотеки).

Копейки вместо жилья: как Воробьев и ДОМ.РФ решают проблему дольщиков

Несостоявшиеся собственники выходят на акцию протеста

Дольщиков 17-летнего долгостроя в подмосковных Химках лишают последней надежды на получение квартир — фонд ДОМ.РФ, который завел на стройку губернатор Андрей Воробьев, вместо жилья предлагает мизерные компенсации. Дольщики называют происходящее рейдерским захватом и выражают уверенность, что их дом хотят перепродать под бизнес-центр. Подробности конфликта граждан и властей — в материале ПАСМИ.

В рубрику ПАСМИ “Сообщить о коррупции” обратился представитель обманутых дольщиков Подмосковья Игорь Водопадов. Он и четыре сотни его товарищей по несчастью еще в 2003 году заключили договоры на приобретение квартир в Химках, до сих пор жилья не получили. От дольщиков хотят отделаться выплатами, на которые в Подмосковье недвижимость не купить. Отчаявшись, они планируют пикеты на стройплощадке злополучного дома.

Лидер долгостроя

Сдачи дома по адресу ул. Вишневая, дом 31 корпус 6 в подмосковных Химках 430 дольщиков ждут второе десятилетие. Договоры на приобретение квартир были заключены в 2003 году. В том же году ООО «Монолитградстрой» начало возведение здания высотой 14-17 этажей, завершение строительства было запланировано на 2006 год.

Но сбыться этим планам было не суждено — в 2010 строительство было приостановлено, а в 2011 застройщика объявили банкротом, а в 2012 и ввели внешнее управление, чтобы привлечь инвестора для достройки дома.

С того времени дом находится в перечне проблемных объектов, но ни Министерство строительства Московской области, ни администрация города Химки никаких реальных действий по достройке здания не предпринимали.

Более того, как рассказал ПАСМИ один из дольщиков Игорь Водопадов, городские чиновники активно противились усилиям внешнего управляющего привлечь на стройку крупных инвесторов. “Судя по всему, администрация преследовала свои интересы, настаивая на привлечении к строительству близких ей компаний», — отметил Игорь Водопадов.

Читать еще:  3 Профессиональное преступление в медицинской деятельности (Характеристика преступлений против жизни и здоровья)

Таких компаний с 2012 по 2018 годы было множество, но по разным причинам строительство так и не продолжилось. Так, в 2016 году чиновники отрапортовали, что дом достроит ООО “Зодиак”. Они взамен на компенсационные участки и преференции по другим объектам пообещали сдать дом до конца 2019, полностью изменили проект, но компания на стройку так и не зашла и вскоре сама обанкротилась.

Обманутые дольщики проводили акции протеста, объявляли голодовки, писали петиции на имя губернатора Московской области Андрей Воробьева и президента России Владимира Путина, обращались к прокурорам всех уровней, вплоть до генерального, но все это ни к чему не приводило.

“Нынешний глава администрации Дмитрий Волошин каждый раз обещал уладить проблему в течение одной-двух недель, но проходили месяцы, и ничего не происходило”, — говорит обманутый дольщик.

Строить или не строить

В конце 2018 глава Химкинская администрация заявляет о невозможности закончить строительство дома на Вишневой. В качестве обоснования отказа от достройки проблемного объекта чиновники приводят результаты строительно-технической экспертизы. Специалисты ГБУ “МОСОБСТРОЙЦНИЛ” пришли к выводу, что “техническое состояние здания предварительно оценивается как ограниченно работоспособное, не пригодное для завершения строительства”.

Между тем, дольщики за свои средства провели две независимые экспертизы и получили прямо противоположные результаты. Так, в заключении от декабря 2019 года, подписанном инженерами ООО “Лаборатория строительной экспертизы”, говорится: “Возобновление строительства многоэтажного многоквартирного дома возможно при условии выполнения рекомендаций по усилению конструкций, имеющих дефекты, по дополнительно разработанному проекту”.

Решение от Воробьева

Надежды на обретение жилья у покупателей квартир в злополучном доме появились в конце прошлого года. На проблемный объект приехали губернатор Московской области Андрей Воробьев и Виталий Мутко, занимавший на тот момент пост вице-премьера правительства.

14 ноября 2019 года подконтрольные правительству Московской области СМИ отрапортовали, что Воробьев и Мутко договорились о том, что что к решению проблем объекта на улице Вишневая, будет привлечен Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства ДОМ.РФ.

Как сообщается на официальном сайте Фонда, данная организация была создана правительством России в 2017 году с целью урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками. Но в данном случае вместо урегулирования получился новый конфликт.

Как пояснил Игорь Водопадов, ДОМ.РФ стал противоречить сам себе в части решения вопроса о судьбе проблемного объекта. На фоне заявлений о непригодности здания к эксплуатации при проектной нагрузке представители Фонда защиты прав дольщиков на заседании Арбитражного суда Москвы заявили, что дом будет достроен.

“Они ввели в заблуждение суд, чтобы добиться перехода банкрота из внешнего в конкурсное управление, назначив своего конкурсного управляющего Юлию Черникову и незаконно убрав внешнего управляющего Льва Мирабяна, который все 8 лет боролся с бюрократией и рейдерами по нашему дому, добивался вместе с нами решения в достройке дома. Теперь мы стали просто заложниками ДОМ.РФ”, — заметил Игорь Водопадов.

Заседания Наблюдательного совета Фонда защиты прав, на котором должно быть решено, будет ли достраиваться дом, еще не было, но дольщиков уже уведомили, что вместо квартир они получат компенсации.

В качестве обоснования отказа от достройки проблемного объекта ДОМ.РФ приводит данные Роспотребнадзора о превышении уровня шума от аэропорта Шереметьево. Между тем, независимая экспертиза, проведенная дольщиками, делает вывод, что достройка возможна, если смонтировать компенсирующие шум самолетов конструкции.

Проценты с потолка

Особое возмущение дольщиков вызвало то, что, согласно документу ДОМ.РФ, степень готовности здания по адресу ул. Вишневая, дом 31, корп. 6 составляет 29 процентов.

“Из шести подъездов четыре построены полностью — под крышу, еще в одном возведены 15 этажей из 17. О каких 29 процентах можно говорить?” — недоумевает Игорь Водопадов.

Более того, в распоряжении дольщиков имеются результаты трех экспертиз, в которых готовность дома оценивается в 75-80%. Такая же цифра содержится в ответе на запрос гендиректора ООО «Монолитградстрой» из администрации городского округа Химки. В документе, датированном 2010 годом, тогдашний глава администрации Владимир Стрельченко сообщает, что общая готовность объекта капитального строительства по вышеуказанному адресу составляет 75-80%.

Сэкономить на беде

Между тем, по мнению дольщиков, несоответствующая действительности цифра 29% указана неспроста, и вопрос здесь не только и не столько в нежелании ДОМ.РФ достраивать здание на Вишневой.

Дело в том, что исходя из степени готовности дома, планируют рассчитывать компенсации несостоявшимся собственникам квартир. Основой для их расчета будет стоимость недвижимости в таких же монолитно-кирпичных домах, в той же стадии строительства, так что ДОМ.РФ сможет существенно сэкономить на занижении цифр.

“Представителям дольщиков уже сообщили, что компенсации будут составлять примерно стоимость договора, заключенного в 2003 году, плюс 15-20%, — рассказал Игорь Водопадов. — Я, к примеру, тогда заплатил за однокомнатную квартиру порядка 530 тыс. рублей, так что о покупке жилья на выплату от ДОМ.РФ говорить не приходится — стоимость однушек с черновой отделкой в монолитных домах в Химках начинается от 4,5 млн рублей”.

Не исключено, что это не вся экономия. Дольщики уверены, что их дом сносить никто не собирается, и его ждет вторая жизнь. “Дом или продадут с торгов частному инвестору, после чего там могут устроить какой-нибудь бизнес-центр и неплохо заработать на аренде. Во всяком случае, о возможном переводе здания в категорию нежилых помещений говорил глава администрации Дмитрий Волошин”, — рассказал Игорь Водопадов.

С таким подходом к решению их проблем дольщики не согласны. Они считают действия Фонда защиты прав граждан рейдерским захватом своего имущества и намерены добиваться достройки здания. В ближайшую субботу, 18 июля в 13 часов на стройплощадке долгостроя на Вишневой запланирована акция протеста.

Впрочем, как выяснилось после публикации статьи, существует группа дольщиков дома на Вишневой, которая придерживаются противоположной позиции. Они считают, что ДОМ.РФ выступает на их стороне и согласны на выплаты компенсаций.

Если у вас есть информация о коррупционных нарушениях чиновников в Подмосковье и других регионах России — пишите в рубрику ПАСМИ «Сообщить о коррупции».

Как избежать мошенничества?

Гарантировать полное отсутствие рисков и стопроцентную вероятность надежности долевого строительства не сможет ни одна компания, поскольку такая сфера деятельности всегда имеет определенные риски. Однако снизить вероятность обмана можно такими способами:

  • Выбирать надежного застройщика. Желательно, чтобы компания имела опыт работы на рынке хотя бы несколько лет, а также всю необходимую для осуществления деятельности документацию. Также можно узнать отзывы о ней со стороны других дольщиков, которые уже получили таким образом жилье, а также стоит обязательно посмотреть реестр недобросовестных застройщиков и убедиться, что выбранной компании нет в этом «черном» списке. Еще один фактор, который также стоит проверить — финансовая устойчивость и платежеспособность. Для того чтобы убедиться, что компания действительно существует и осуществляет свою деятельность, можно даже съездить на стройку и посмотреть все самостоятельно.
  • Заключать правильный договор и внимательно читать его условия. В частности, обращать внимание на различные дополнительные услуги: страховку, оплату взносов или госпошлин и т. п. Что касается вида документа, то это должен быть договор о долевом участии в строительстве. Для надежности лучше привлечь к подписанию сделки опытного юриста.

Конечно, это все не даст полной уверенности в безопасности инвестирования, поскольку такая деятельность всегда имеет высокие риски. Однако это позволит распознать явных мошенников и предотвратить потерю средств и недвижимости от их незаконных действий.

В каких случаях дольщики могут получить денежную компенсацию

Пока же интересы обманутых дольщиков (которым застройщики не предоставили оплаченные квартиры в срок) защищает именно компенсационный фонд. Однако недавно (с июля 2019 года) в правилах его деятельности произошли изменения.

Ранее дольщики, не получившие свои квартиры, сами на общем собрании решали, какой вариант помощи им более выгоден: достройка проблемного дома за счет средств фонда или выплата денежных компенсаций.

Читать еще:  Статья 30 УПК РФ. Состав суда (действующая редакция)

В настоящее время право определять, что делать с недостроенным объектом (завершать строительство или выплачивать дольщикам финансовые компенсации) перешло к сотрудникам фонда.

Причем Фонд защиты прав дольщиков должен принимать решения о выплате компенсации не по собственному усмотрению, а на основании методики, разработанной Министерством строительства РФ. Для начала недостроенный объект обанкротившегося застройщика подвергается экспертизе.

Если исследование покажет, что на завершение объекта потребуется столько же (или больше) средств, чем сумма положенных дольщикам денежных компенсаций, то фонд может принять решение в пользу выплаты людям денег. Второй критерий для принятия решения — это срок достройки дома. Если выяснится, что на завершение строительства потребуется больше 3 лет, то фонд получает право не достраивать дом, а выдать гражданам денежные компенсации.

Как определяется размер финансового возмещения? Сумма компенсации выводится, исходя из средне рыночной стоимости одного квадратного метра строящегося жилья в том же самом населенном пункте. При этом при подборе аналогов учитывается фактор расположения возводимого дома, его класс, а также стадия готовности объекта. Стоимость недостроя определяют сотрудники специализированных оценочных компаний. Важно, что сумма компенсации пострадавшему человеку не может быть меньше той, которую он уплатил застройщику по ДДУ.

В случае банкротства девелопера государственный фонд защиты прав дольщиков компенсирует им стоимость не более 120 м² недостроенного жилья, приобретенного по договору долевого участия. Соответственно, не полностью покрываются риски людей, купивших на этапе строительства слишком большую квартиру или сразу несколько помещений.

В соответствии с законом, компенсации также подлежат оплаченные гражданами машино-места и нежилые помещения (кладовки) в незавершенном строительством доме.

Откуда есть пошло долевое строительство

Долевое строительство появилось на свет не от хорошей жизни и совсем не в России, а в измученной инфляцией и кризисом Аргентине в середине 80-х годов прошлого века.

Тогда власти предложили аргентинцам делать денежные взносы на покупку жилплощади. На руки вложившие деньги люди получали акции, которые в последующем обменивались на новые квартиры. Схема заработала неожиданно эффективно. В результате число собственников жилья в стране выросло почти на 20%.

Затем идею подхватили британские компании и, упростив ее, стали продавать у себя на родине и в некоторых арабских странах непосредственно квадратные метры. Затем эта практика распространилась в континентальной Европе, Северной Америке и Африке.

В Россию долевое строительство пришло в лихие 1990-е, когда трудности в экономике не оставили большинству граждан другого способа покупки жилья, кроме как на «этапе котлована».

Эх ты, доля, моя доля…

Надо отметить, что нигде в мире дольщики, покупающие строящееся жилье, не застрахованы на 100% от недобросовестных застройщиков и банкротств. Свидетельство тому — вызванное мировым финансовым кризисом 2008—2009 годов снижение объемов строительства и появление нереализованных проектов в Индии, Китае, Испании, Болгарии, ОАЭ и многих других странах.

Причины бедствий дольщиков в разных государствах имеют общие корни. Это прежде всего необоснованно высокий, можно сказать, неестественный рост цен на недвижимость, который в кризис приводит к обрушению перегретого рынка. А еще — существенные пробелы в законодательстве, не позволяющие эффективно защищать права долевых вкладчиков.

Российская же специфика была обусловлена тем, что сначала появились покупатели строящегося жилья, а уж потом законодатели решили вмешаться в регулирование этого процесса.

Скольких обманули

Сегодня, по данным Минстроя и ЖКХ РФ на 1 октября 2015 года, количество обманутых дольщиков достигло 42,5 тыс. По другим экспертным оценкам, это число доходит до 100 тыс. человек. Всего ведомство минувшей осенью насчитало 510 проблемных объектов в 29 регионах страны (Калининградская, Московская, Новосибирская, Ростовская, Тюменская области, Москва и Петербург, Алтайский, Краснодарский, Красноярский края и др.).

Генпрокуратура РФ подытожила свою работу в 2015 году по защите прав дольщиков: возбуждено 546 уголовных дел по фактам мошенничества и коррупции в долевом строительстве.

В конце 1990-х недобросовестные застройщики порой попросту «кидали» дольщиков, исчезая с их деньгами. Также обманывали людей, пытаясь решить свои проблемы за счет привлечения средств новых дольщиков. Это создавало очередную «пирамиду».

Однако со временем характер обмана инвесторов изменился. Сегодня застройщик по какой-либо причине часто просто не завершает строительство в оговоренный срок, заставляя вкладчиков ждать месяцы, иногда — годы.

Заройте ваши денежки…

С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он начал регулировать отношения дольщиков и строительных компаний, привлечение денежных средств граждан и юридических лиц в долевом строительстве.

И хотя 214-ФЗ и пошел на пользу, но все проблемы он решить не смог. Отчасти поэтому в России возникли структуры, помогающие пострадавшим дольщикам. Они собирают данные о строящихся объектах, недобросовестных застройщиках, принимают жалобы от обманутых вкладчиков.

В 2015 году Госдума приняла закон, определяющий собственный капитал страховых компаний при долевом строительстве в сумме не менее 1 млрд рублей. Кроме того, страховщик должен быть чист перед ЦБ в вопросах собственной финансовой устойчивости и платежеспособности.

Ну, а второй блок поправок в 214-ФЗ, инициированный Минстроем, повышает требования к застройщикам и защищает права дольщиков. Главное из них — собственный капитал застройщика должен составлять не менее 5% от объема предполагаемого им строительства, рассчитываемого по ценам Росстата. Если таких средств нет, то минимальный капитал застройщика и его поручителей должен достигать 1 млрд руб.

Также признано необходимым создать Единый электронный реестр застройщиков и обязать их регулярно публиковать информацию о текущем состоянии проектов и самих строительных компаний.

Еще одна важная поправка — обеспечение возможности накапливать деньги дольщиков на банковских счетах эскроу, где средства остаются до выполнения застройщиком определенных обязательств.

На стадии обсуждения находится и вопрос о приоритете возврата дольщикам их средств в случае банкротства застройщика.

Пока поправки приняты в первом чтении, но уже вызвали бурную критику со стороны мелких и средних застройщиков. По их мнению, такие нововведения преследуют цель резко снизить конкуренцию на рынке и льют воду на мельницы крупных компаний.

Они считают, что 1 млрд руб. минимального капитала или 5% собственного капитала от реализующихся проектов могут позволить себе только киты строительного бизнеса. В результате мелкие и средние фирмы вынуждены будут прекратить свою деятельность в крупных городах и ведущих регионах.

Кроме того, запрет на использование средств дольщиков с банковских счетов эскроу сделает невозможным текущее строительство, поскольку оно на 80% финансируется деньгами дольщиков.

Так быть ли в доле?

Так или иначе, но защита российских граждан, участвующих в долевом строительстве, с течением времени все более укрепляется принимаемыми властями законодательными мерами. Усиливается контроль над деятельностью застройщиков, повышаются требования к их финансовой устойчивости, детально регулируются их отношения с дольщиками, устраняется непрозрачность и неподотчетность строителей по отношению к вкладчикам и регуляторам.

С другой стороны, экономические и финансовые кризисы непрогнозируемы и имеют тенденцию повторяться. Никто из застройщиков не гарантирован от банкротства в кризисный период. И, несмотря на усиление государственного контроля над строительным бизнесом, никто из дольщиков гарантировано не защищен от мошенничества со стороны застройщиков.

Таким образом, участие в долевом строительстве в обозримом будущем все же остается достаточно авантюрным предприятием. Риск потерять вложенные деньги постепенно минимизируется, но не исчезает полностью.

Это объективные факторы. Но есть еще и немаловажный субъективный фактор. Чтобы не стать обманутым дольщиком, самому вкладчику, конечно, нужно внимательно следить за развитием долевого строительства. И семь раз отмерить, прежде чем один раз отрезать, вложив в строительство свои кровные.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector