Petrovskoe-omr.ru

Петровское ОМР
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Махинации мошенников при покупке квартиры в 2021 году

Специалисты рассказали о подводных камнях при покупке вторичного жилья

Объекты на вторичном рынке жилья могут иметь немало подводных камней, которые распознать не так просто. Юристы и риелторы рассказали «Известиям» в пятницу, 9 июля, как выявить рискованные сделки на рынке недвижимости.

Мошенничество или проблемы с психикой?

Все рискованные сделки на рынке жилья можно условно разделить на три категории, заявил Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ.

Первая категория — откровенно мошеннические схемы, когда организаторы сделки осознанно идут на обман, чтобы получить финансовую выгоду. Например, привлекают к сделке лиц, страдающих психическими заболеваниями, и уговаривают продать принадлежащую им недвижимость. В результате подобная сделка оспаривается по причине того, что продавец не осознавал и не мог осознавать последствия своих действий в связи с психическим заболеванием. Жилье в итоге возвращается продавцу, а большая часть денег остается у мошенников.

Обезопасить себя от подобных действий можно только после тщательной проверки документов, продавцов и истории квартиры.

Материнский капитал

Вторая категория рискованных сделок — это случаи, когда продавец знает, что есть факторы, которые могут привести к оспариванию сделки, но по каким-то причинам скрывает их от покупателя, заявил Станислав Галкин.

Например, продает квартиру, на покупку которой или на досрочное погашение ипотеки были использованы средства материнского (семейного) капитала. Если родители продали такую квартиру, не наделив в ней долями детей, сделка может быть впоследствии оспорена по заявлению компетентных органов или даже по иску от детей, которые подросли и узнали, что их права были нарушены.

Сюда же относятся и сделки по продаже жилья, при приватизации которого не были наделены правом собственности лица, имеющие на это законное право. Особенно если были нарушены права лиц, которые на тот момент являлись несовершеннолетними.

Если вы видите, что квартира приобреталась по возмездной сделке, тем более с привлечением ипотечного кредита, запросите справку о том, что не были использованы средства материнского капитала — даже если в паспорте продавца отсутствует запись о наличии у него детей.

«Был у нас как-то интересный случай, когда выяснилось, что дети в паспорте не указаны, а маткапитал был использован. Если же у вас есть подозрения, что на момент покупки квартиры продавец состоял в браке (к примеру, покупка давняя, а паспорт «свежий»), запросите справку из загса, что продавец на момент покупки не состоял в зарегистрированном браке», — посоветовал риелтор.

Самые опасные сделки

Третья категория опасных сделок относится к случаям, когда стороны не знали и не могли знать о наличии факторов, которые впоследствии могут привести к расторжению сделки. Самая частая категория подобных сделок — продажа квартиры, которая досталась по наследству, считает Станислав Галкин. При оформлении наследства могут не учитываться интересы лиц, которые по закону имеют право на свою долю, а выяснить их наличие не представляется возможным. Например, умирает мужчина, его дети вступают в права наследования и продают квартиру. Затем выясняется, что у умершего был еще ребенок (или несколько детей), о существовании которых семья умершего, а также нотариус, который оформлял наследство, не знали и знать не могли. И эти новые наследники оспаривают сделку.

К этой категории можно отнести и последствия не так давно принятого закона о банкротстве физических лиц. Согласно закону, можно оспорить сделку по продаже недвижимости, даже если продажа состоялась за три года до начала процедуры банкротства. Иногда в истории квартиры есть факторы, которые впоследствии могут привести к расторжению всех последующих сделок и о наличии которых не знали стороны при совершении сделки. Например, когда-то давно квартира была продана по поддельным документам или при ее реализации были ущемлены интересы третьих лиц. Спустя даже очень длительное время подобная сделка может быть расторгнута, так же как и все последующие сделки. В подобных случаях оградить покупателя от рисков потери квартиры достаточно сложно.

В машинах перед МФЦ

При подготовке договора купли-продажи важным фактором являются финансовые условия сделки, форма оплаты и расчета стоимости жилья, передача денег, которые рекомендуется делать в официальных местах, например в банках, заявила Юлия Савиных, резидент «Сколково», генеральный директор ООО «Инком», президент ООО «МТК».

Читать еще:  Что делать для возврата долга, выданного по расписке

«Точно не стоит это делать в машинах перед МФЦ, в квартирах, которые продаются и сомнительных офисах агентств по продаже недвижимости. Проверьте обязательно все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса регистрации компании», — посоветовала она.

Муж или подельник

Также существует частая практика предъявления подложных паспортов при принятии задатков, авансов для подготовки договоров купли-продажи, заявила Юлия Савиных.

«У меня был случай, когда молодая семья пришла в офис, желая продать квартиру по договору переуступки прав собственности. Предъявили паспорт собственника, договор, а потом оказалось, что это не супруг, а подельник жены, который как две капли воды был похож на ее мужа и с его паспортом пришел на сделку. С тех пор сверяю еще и фото на паспортах», — рассказала она.

Схема с задатком

Омрачить покупку квартиры на вторичке может схема, когда продавец просит покупателя подтвердить серьезность намерений в виде задатка, при этом в договоре указывается, что задаток не возвращается при отказе, рассказала Ольга Туренко, адвокат адвокатской конторы «Бородин и партнеры».

В каких еще случаях недвижимость не стоит покупать

Исключить риски полностью при покупке недвижимости нельзя, но их можно минимизировать, считает Ольга Туренко. По ее мнению, не стоит приобретать квартиру, если продавец владеет ею менее трех лет; соглашайтесь на сделки по доверенности. Помимо прочего, она советует остерегаться слишком дешевых квартир, не покупать жилье с прописанными в нем детьми, престарелыми, инвалидами, а заявления продавца заверять у нотариуса и не экономить на страховке.

Проблема может возникнуть, если квартира продается по доверенности, рассказала Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». Договоренность считается действительной только до конца срока действия или момента ее отмены. Зачастую такие документы оформляются от лица недееспособных людей, одиноких пенсионеров, детей-сирот или даже умерших. Однако в последнем случае доверенность будет недействительной, даже если срок ее действия еще не истек.

Стоит проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних, а также лиц, на момент приватизации отбывавших наказание, добавила она.

Как же все-таки купить квартиру?

При покупке объекта недвижимости без участия рекомендованного риелтора или агентства недвижимости самое главное — юридическая и фактическая проверка этого жилья, его точного адреса и местонахождения — иногда мошенники показывают одну квартиру, а документы предъявляют на другую, считает Юлия Савиных.

При этом самый главный документ при покупке жилья — это выписка ЕГРП, она должна быть актуальной по дате и без каких-либо обременений прав собственника. Если есть обременения в виде ипотеки, в силу закона сделку нужно совершать обязательно со специалистом, который проведет сопровождение процесса погашения или перехода ипотеки документально.

Директор агентства ОБМЕНКВАРТИР.РФ рекомендует внимательно изучить всю предысторию квартиры, по возможности запросить информацию о прописанных в ней за весь период лицах. Нелишним также будет убедиться, что продавец не испытывает финансовых трудностей, которые могут побудить его впоследствии заявить о своем банкротстве.

Станислав Галкин также рекомендовал проверить перед покупкой не только паспорт продавца (который часто подделывают), но и другие документы: водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт. Ведь, как правило, мошенники ограничиваются подделкой только одного документа.

Также необходимо запросить справки о том, что продавец не состоит на учете в психонаркодиспансере.

Если сделка проводится по доверенности, нужно проверить ее действительность: позвонить нотариусу, выдававшему эту доверенность, проверить ее в реестре отмененных доверенностей.

При подготовке договора купли-продажи передачу денег следует совершать в официальных местах, например банках, советует гендиректор ООО «Инком». Нужно проверить все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса ее регистрации.

Акт приема-передачи объекта составляется в простой письменной форме с обязательной описью мебели, инвентаря, бытовой техники. Обязательны проверка начислений ЖКХ, счетчиков, их срок поверки и эксплуатационные документы. В договоре купли-продажи важно прописать факт получения денег продавцом и отсутствие финансовых претензий, заключила Савиных.

Читать еще:  Как составить иск и обратиться в суд без помощи юриста. Инструкция

В апреле Федеральная нотариальная палата сообщила, что в 2019–2020 годах нотариусы предотвратили только в 45 регионах России совершение противоправных действий в отношении имущества на сумму более 639 млн рублей.

За эти два года нотариусы в ходе удостоверения сделок в этих регионах выявили 680 фактов мошеннических действий. Аферисты пытались нотариально удостоверить сделки, например, чтобы завладеть чужим жильем.

Природа обмана

Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.

«Нетрудно подменить один вид договора на другой — например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо можно исказить правовую суть оформляемой сделки. Например, убедить наивного собственника, что договор купли-продажи его недвижимости при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потере крыши над головой. Доказать в суде, что человека обманули и он не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, потом будет крайне сложно», — отметила советник президента ФНП.

Многие неверно понимают зону ответственности участников сделки. Например, риелтор — это профессионал по коммерческим вопросам (оценке рынка, подбору выгодного варианта жилья, торгам), но он не несет ответственности за юридическую сторону. Не несет ее и сотрудник МФЦ, принимающий документы на регистрацию перехода права собственности. Полную имущественную ответственность за заключение сделок с недвижимостью сейчас несет только нотариус. Он же должен разъяснить сторонам их права и обязанности.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя имеют такой характер:

  1. Рейдерство. Связано с покупкой доли квартиры, захватом всего имущества. Получив в собственность долю жилого объекта, новый хозяин заселяется в дом, морально уничтожая собственника другой части квартиры. Цель: овладение всем имуществом, покупка второй половины за минимальную цену.
  2. Финансовый обман. Если покупатель предлагает передать деньги наличным способом – откажитесь от этой идеи. Используйте вексель, банковскую ячейку. Мошенничество с банковскими ячейками при продаже квартиры практически невозможно.

Если действия субъекта вызвало сомнения, лучше проверить все или отказать от сделки.

Продажа квартиры недееспособным

В особую группу рисков входят сделки с участием лиц с наркотической зависимостью или психоневрологическими отклонениями (ст. 171 ГК РФ). Есть несколько способов убедиться, что лицо не состоит на учете в диспансере, обращение в учреждение с запросом либо Освидетельствование на сделке. Дополнительной гарантией также служит заверение договора у нотариуса, удостоверяющего дееспособность и способность понимать значение своих действий лицом (ст.43 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993г. №4462-I).

Новый закон защитит владельцев недвижимого имущества от аферистов?

2 августа приняты поправки в Закон о государственной регистрации недвижимости 1 . Законодательные изменения понадобились для исключения случаев отчуждения недвижимости с помощью электронной подписи при отсутствии воли собственника на это.

Поправки предусматривают внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о возможности госрегистрации сделки с недвижимостью на основании электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью. Если запись не будет внесена в ЕГРН, регистрирующий орган обязан будет возвратить без рассмотрения заявление о регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости и прилагаемые к нему документы в электронной форме.

Кроме того, регистрирующий орган будет уведомлять собственников недвижимости о поступлении такого заявления и документов. Это также позволит предотвратить совершение не санкционированных собственником регистрационных действий.

Важно помнить, что остается опасность передачи недвижимого имущества в собственность другого человека путем подачи бумажных документов в МФЦ по поддельному паспорту или доверенности. Поскольку от действий мошенников нельзя защититься на 100%, лучше позаботиться о внесении в ЕГРН записи, которая не позволит продать, заложить или сдать в аренду недвижимость без вашего ведома. Подробнее об этом читайте в материале «Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность. владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом».

Читать еще:  Куда жаловаться на полицию — Куда звонить или справочник полезных телефонов.

Также теоретически есть риск внесения мошенниками в ЕГРН записи о возможности регистрации сделки с недвижимостью на основании электронных документов. Для этого опять же может использоваться поддельная доверенность, которая позволит злоумышленнику выступить в качестве представителя собственника и подать заявление о внесении такой записи в реестр. И хотя регистрирующий орган обязан будет сообщить владельцу о поступлении заявления о регистрации перехода и прекращения права собственности на объект недвижимости и документов в электронной форме, стоит все же периодически заказывать выписку из ЕГРН. Во-первых, в ней появится отметка, если запись в реестр все же будет внесена. Во-вторых, выписка позволит проверить, являетесь ли вы по-прежнему правообладателем недвижимого имущества, не появилось ли несанкционированное обременение или ограничение вашего права на него.

1 Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”» (вступит в силу с 1 января 2020 г.).

Кто такие кибермошенники и как их распознать?

Кибермошенники – это группа лиц, которые применяют ряд мер для хищения личной информации человека (например, паспортных данных, номеров карт, паролей) и ее дальнейшего использования в личных целях. Благодаря конфиденциальным данным, к которым разводилы получают доступ, они могут управлять банковскими и электронными счетами пользователя, оформлять на него кредиты, использовать страницы в соцсетях и на сайтах знакомств с целью получения определенной выгоды.

Аферисты, промышляющие в онлайн-режиме, как и любые другие жулики, играют на страхе и жадности человека. Легкий заработок, не выходя из дома, беспроцентные кредиты, дорогостоящие товары по смешным ценам, выгодные партии на сайтах знакомств – все это и многое другое чаще всего оказывается частью банальной мошеннической схемы.

Эксперты выделили несколько факторов, которые должны настораживать пользователей:

  • телефонный звонок с незнакомого номера якобы от представителя банка, полиции, микрокредитной организации, оператора связи, которые настоятельно рекомендуют срочно выполнить то или иное действие (нужно сразу связаться с соответствующим учреждением по его горячей линии);
  • многообещающие предложения и уведомления о получении подарков. Например, на телефон может прийти сообщение с текстом “Поздравляем! Вы стали владельцем нового авто” или “Спешите купить iPhone 12 за 5 000 рублей!”;
  • звонки от неизвестных лиц, которые рассказывают о том, что вы должны в срочном порядке оплатить какой-то штраф, налог, сделать взнос и пр.;
  • попытки третьих лиц под любым предлогом узнать у вас данные электронного кошелька, банковской карты и других личных счетов;
  • моральное давление касательно какой-либо ситуации, требование срочно совершить транзакцию, угрозы и предупреждения.

Самое главное оружие всех мошенников – скорость. Они всегда торопят пользователя выполнить то или иное действие. Это делается для того, чтобы последний не успел “включить здравый рассудок”, посоветоваться со знакомыми и близкими, позвонить в соответствующие инстанции для уточнения информации. Поэтому если вас начинают подгонять, – самое время остановиться и тщательно обдумать сложившуюся ситуацию.

Поддельные документы владельца

Перед заключением договора нужно попросить документы хозяина недвижимости. Если лицо отличается от фото в паспорте, стоит уделить этому моменту особое внимание. Документ может оказаться поддельным, со вклеенным фото. После заключения подобной сделки и согласования всех формальностей появится настоящий владелец дома. Он может сказать, что потерял документы на квартиру. Если обращение в полицию и написание заявления проводится до момента заключения договора, сделка будет объявлена недействительной.

Чтобы избежать данной неприятности, проверяйте документы как можно внимательнее. Если нет уверенности, что сделку осуществляет хозяин паспорта, стоит ознакомиться с другими документами – правами, загранпаспортом.

Когда нет времени на проверку бумаг и других нюансов, необходимых до заключения сделки, можно осуществить проверку на юридическую чистоту через аккредитованный онлайн-сервис Доминфо. Сервис предоставит полную информацию о квартире и собственниках, проверку проводят профессиональный юристы по 27 базам. Это добавит уверенности, что приобретается «чистая» недвижимость, на которую не будут претендовать бывшие владельцы.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector