Раздел жилья в доме жилищного кооператива

Как делится кооперативная квартира при разводе: способы, порядок действий

В былые времена наши граждане, чтобы быстрее стать собственниками жилья, вступали в жилищные и жилищно-строительные кооперативы. В первом случае люди приобретали жилье на собственные средства, во втором − вкладывали деньги в их строительство, а потом заселялись. Вступление в кооперативы предусматривало выплаты паевых взносов. Пай мог быть оформлен на одного или обоих супругов. При расторжении брака возникает вопрос: как делится кооперативная квартира при разводе, ведь стороны имеют равные права пайщиков.

Содержание

В статье мы рассмотрим, что важно знать о разделе кооперативной квартиры при разводе, как это сделать, возможные решения, порядок действий, необходимые документы.

Как принимается решение о выборе ЖСК как способа управления домом

Когда многоквартирный дом построен, собственники помещений обязаны выбрать способ управления (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Если никто из членов ЖСК на этот момент ещё не получил права собственности, то решение принимается жилищно-строительным кооперативом как юридическим лицом и единоличным собственником.

Если хотя бы один собственник, полностью выплативший сумму взносов, не состоит в кооперативе, то вопрос выносится на ОСС, проводимом в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ (ч. 2 ст. 129 ЖК РФ).

Если собственниками принято решение управлять домом с помощью ЖСК, то кооператив обязан сообщить об этом в орган ГЖН (ч. 6 ст. 110 ЖК РФ). Приступая к управлению многоквартирным домом, ЖСК отвечает за содержание и ремонт общего имущества собственников и обязан заключить соответствующие договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и обслуживающими организациями.

Также, согласно определению Коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 10.09.2015 по делу № 305-КГ-1770, жилищно-строительный кооператив вправе заключить договор управления со специализированной управляющей организацией. Заключение такого договора не меняет способ управления домом и предполагает, что у ЖСК возникает обязанность контролировать выполнение договорных обязательств УО как исполнителем оказываемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.

Подлежит ли разделу корпоративная квартира при разводе?

Кооперативная квартира делится при разводе между мужем и женой по тем же правилам, что и иное имущество, нажитое в период брачных отношений (статья 34 СК РФ). При этом учитывается, выплачены ли паевые взносы в полном объеме.

Если паевой взнос полностью погашен

В случае, когда паевой взнос уплачен полностью, раздел квартиры осуществляется в общем порядке. Супруги оформляют на недвижимость право собственности и распределяют свои доли между собой. Возможны следующие варианты раздела:

• Один из супругов выкупает половину доли в квартире;
• Квартира делится пополам и оформляется в долевую собственность;
• Недвижимость продается, вырученные средства делятся между мужем и женой в равных долях.

Если кооперативная квартира перешла одному из супругов по наследству, она признается его личной собственностью (статья 36 СК РФ). При разводе недвижимость не войдет в состав общего имущества, подлежащего разделу.

Пример из судебной практики 1. Брачные отношения между Филипповыми Н.Н. и Ф.Г. прекращены в 1997 году. Филиппов Ф.Г. является членом жилищно-строительного кооператива. Паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен ею полностью в 2001 году. Филиппов Н.Н. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на 1/2 долю в квартире. В обоснование своих требований указал, что недвижимость была построена за счет общих средств. В процессе судебного разбирательства Филиппова Ф.Г. признала, что квартира является совместно нажитым имуществом и не возражала против раздела. Судом вынесено решение о признании за супругами по 1/2 доли в праве собственности на квартиру (Апелляционное определение Нижегородского городского суда от 09.04.2019 года № 33-3797).

Если паевой взнос выплачен не полностью

Бывают ситуации, когда паевой взнос за квартиру до конца не выплачен, что усложняет раздел кооперативной недвижимости. Для получения причитающихся долей супругам придется договориться о том, чтобы выплатить оставшиеся взносы и затем осуществлять раздел на общих основаниях.

Поскольку право собственности на кооперативную квартиру у супругов не возникло, можно говорить лишь о разделе выплаченного пая. Мужу и жене присуждаются суммы, составляющие часть от общей суммы паевых взносов.

Признание права на часть паенакопления порождает следующие последствия:

• У второго супруга, не являющегося членом кооператива, сохраняется право пользования частью жилого помещения, соответствующего размеру его доли;
• В случае выхода мужа или жены из кооператива, второй супруг вправе возврата своей части пая непосредственно от кооператива;
• Супруг обладающий долей в пае, вправе передать его по завещанию своим наследникам.

Раздел пая возможен в том случае, когда паевые взносы вносились за счет общих средств супругов, в квартире имеется две и более изолированных комнаты, супруги расторгли брак.

Если квартира была приобретена одним из супругов до брака, это не означает, что недвижимость будет признана личным имуществом. Берется во внимание, участвовал ли второй супруг в выплате паевых взносов в период брачных отношений. В случае подтверждения названного факта он вправе претендовать на долю в квартире.

Пример из судебной практики 2. Цветковой Т.Н. на праве собственности принадлежит кооперативная квартира, которое возникло в связи с выплатой пая. Брак с супругом Цветковым В.Т. был расторгнут в 1994 году, он зарегистрирован в жилом помещении, однако в нем не проживает, коммунальные услуги не оплачивает, членом семьи Цветковой Т.Н. не является. Цветкова Т.Н. обратилась в суд с иском о выселении Цветкова В.Т. Тот в свою очередь подал встречный иск о признании за ним 1/2 в праве собственности на жилое помещение. В ходе судебного разбирательства суд пришел к выводу, что квартира является совместной собственностью супругов, поскольку пай за нее был выплачен в период брака за счет общих средств. Цветковой Т.Н, было отказано в выселении Цветкова В.Т. Недвижимость поделена между супругами в равных долях (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2017 г. по делу № 33-45090/17).

Продажа и покупка квартиры в кооперативном доме

Как продать квартиру в кооперативном доме? Чтобы ее продать, прежде всего нужно оформить на неё право собственности. Для того, чтобы это сделать, нужно получить Справку о выплате пая.

Именно этот документ является основным для регистрации в Росреестре права собственности. По сути это правоустанавливающий документ на квартиру. Без него нельзя будет ни оформить собственность, ни продать жилье другому лицу.

Это правило справедливо и для ЖСК, и для ЖНК. Разница между ними только заключалась в том, что ЖСК сам строил дом, а ЖНК выступал посредником при покупке квартир для участников кооператива на свободном рынке недвижимости. До полной выплаты пая жильем владел именно кооператив.

Перед покупкой кооперативной квартиры важно проверить семейный статус продавца в период выплаты пая. Если супруги вместе выплачивали пай, а потом развелись до оформления права собственности, квартира будет принадлежать им обоим, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них.

Этому следует уделить особое внимание перед покупкой кооперативной квартиры. Есть и ещё один нюанс в такой сделке. Если пайщик для выплаты пая использовал средства материнского капитала, то он обязан будет потом включить в число собственников жилья своих детей. Если он этого не сделает, все последующие сделки с квартирой могут быть признаны недействительными и отменены.

Кооперативный дом – это дом, построенный кооперативом за счёт средств его членов. Кооператив не только строит такой дом, но и осуществляет управление им в дальнейшем через своего председателя, выбранного участниками объединения на общем собрании.

Кооперативный дом имеет свои преимущества и недостатки, которые следует учитывать перед покупкой такого жилья или перед вступлением в ряды членов объединения.

Права и обязанности члена кооператива

Вступая в кооператив и становясь собственником, у члена кооператива возникает вопрос о своих правах и обязанностях. В не зависимости от размера паевого взноса, выплаченного ЖСК, участник обладает следующими правами:

1. Пользоваться и распоряжаться своей собственностью.
2. Содержать жилое помещение в надлежащем порядке.
3. На свободный доступ к своей собственности.
4. На участие в управлении домом.
5. Участвовать в выборах органов управления и быть избранными в них.
6. Утверждать годовые отчеты, участвовать в принятии сметы доходов и расходов, утверждении заработной платы руководству и в составлении штатного расписания.
7. Принимать участие с сдачи нежилых помещений кооператива в аренду.
8. Вносить предложения по совершенствованию ЖСК.

В свою очередь, собственник жилищно-строительного кооператива обязан:

1. Выполнять внутренние положения кооператива.
2. Соблюдать технические, противопожарные и санитарные правила содержания жилого помещения.
3. Выплачивать взносы, направленные на ремонт.
4. Использовать объекты общей собственности только по их прямому назначению.
5. Устранять за свой счет ущерб, нанесённый другим собственникам квартир либо общему имуществу.
6. Оплачивать налог и коммунальные услуги (о формировании и оплате платежей за услуги ЖСК читайте тут).

Таким образом, собственность жилищно-строительного коопратива включает в себя как сам многоквартирный дом, со всеми его жилыми и нежилыми помещениями, так и земельный участок со всем дополнительными постройками на нем. Участник ЖСК может пользоваться квартирой, выделенной ему кооперативом , до полной выплаты паевого взноса. Стать собственником этой квартиры он сможет только после полной выплаты паевого взноса.

Все эти положения четко прописаны в Уставе ЖСК, поэтому , перед вступлением важно внимательно изучать все документы кооператива. Это позволит избежать неприятностей во время пользования квартирой.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Выводы

Покупка жилья — ответственное и важное дело. Когда по каким-то причинам не хватает собственных средств на полную стоимость недвижимости, можно воспользоваться членством в жилищных кооперативах. Его суть — возможность приобрести квартиру в рассрочку. Этот вид объединений регулируется российским законодательством. При выборе кооператива нужно обратить внимание на его надежность, отзывы и бухгалтерскую отчетность — в таком случае риски будут минимальными. Если остались вопросы — обращайтесь за консультацией к специалистам АН «Трансферт»!

Оставлять комментарии могут только зарегистрированнные пользователи

Условия сноса кооперативного жилого фонда

В завершение сегодняшней статьи обратим внимание на возможность сноса кооперативного дома. Условия подобной меры отражены в 32-ой, 86-ой и 134-ой статьях Жилищного Кодекса РФ. При желании ознакомиться с ними можно без особых сложностей. Трактовка и отражение всех законодательных понятий осуществлены доступно для граждан России.

При сносе кооперативного дома возможно несколько исходов событий:

• Жильцам будут предоставлены соразмерные государственные квартиры с возможностью последующей приватизации.
• Участникам кооператива будут выплачены компенсации.

Примечание! При неполном погашении паев гражданин, получающий жилье или компенсацию, будут обязан до конца исполнить свои обязательства перед кооперативом в оговоренном ранее порядке.

Пожалуй, на этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи закончились. Надеемся, представленный материал был полезен всем читателям и дал ответы на интересующие их вопросы.

Как видите, особых сложностей ни в рассматриваемом явлении, ни в правах жильцов кооперативного дома нет. Все предельно просто и прозрачно к пониманию.

Кооперативный дом — плюсы и минусы, какие бывают проблемы в видео: