Petrovskoe-omr.ru

Петровское ОМР
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение договора ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Расторжение договора ренты

Законодательство предусматривает несколько способов расторжения договора ренты. Каким способом воспользоваться, прекращая отношения, возникшие на основе договора ренты, зависит от сложившейся ситуации.

Прекращение обязательств между двумя лицами может происходить по соглашению сторон. Также инициировать расторжение может получатель ренты, а при определенных условиях плательщик может выкупить ренту и прекратить сотрудничество.

Условия и порядок прекращения договора ренты по инициативе одной из сторон зависят от вида ренты: постоянной или пожизненной. Успешность всех решений, которые будут приняты в ходе дела, во многом будут зависеть от того, насколько тщательно обязанности сторон были прописаны в договоре ренты.

Для решения проблемы с расторжением договора, а особенно если расторжение производится в судебном порядке, рекомендуется обратиться за юридической консультацией. Правильно составленное соглашение поможет сторонам избежать в дальнейшем недоразумений и прекратить отношения без лишних конфликтов.

Если же одна из сторон не согласна расторгать договор и возникает перспектива судебного спора – обращение к юристу необходимо. Ведь профессиональный юрист возьмет на себя подготовку необходимых для суда документов и сэкономит ваши нервы при судебном рассмотрении дела.

  1. Добровольное прекращение по согласию
  2. Условия принудительного расторжения договора
  3. Порядок расторжения договора
  4. Выкуп ренты: условия и обстоятельства
  5. Условия выкупа постоянной ренты
  6. Условия выкупа пожизненной ренты

Как заключить договор пожизненного содержания с иждивением?

В таком договоре ренты обязательно должна быть определена стоимость всего объёма содержания с иждивением.

Следует обратить внимание на то, что стоимость общего объёма ежемесячного содержания по договору, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в субъекте (по месту нахождения имущества) величин прожиточного минимума на душу населения. При отсутствии в субъекте РФ величины прожиточного минимума – не менее двух величин прожиточного минимума на душу населения по России.

Договор может предусматривать замену содержания с иждивением в натуре на периодические платежи в течение жизни пожилого гражданина. Однако это обязательно должно быть согласовано сторонами, не допускается такая замена в одностороннем порядке. Замена без доказанного волеизъявления получателя ренты является существенным нарушением условий договора, а следовательно и основанием для его расторжения.

Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять переданное ему недвижимое имущество, но только с предварительного согласия получателя ренты.

Кроме этого он обязан принимать все необходимые и исчерпывающие меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование переданного имущества не приводило к снижению его стоимости.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Однако смерть плательщика ренты не является основанием для прекращения обязательств пожизненного содержания с иждивением, данные обязательства могут перейти по наследству.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.

При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесённых в связи с содержанием получателя ренты.

Процесс доказывания в данных спорах зачастую весьма сложен, поэтому не пренебрегайте квалифицированной юридической помощью. В Определении Верховного Суда РФ от 22.03.2016 № 16-КГ16-1 подчёркнуто, что бремя доказывания того, что обязательства по договору исполнялись надлежащим образом, лежит на ответчике – плательщике ренты.

Что служит основанием для расторжения договора?

Получатель может инициировать процесс в следующих случаях:

  • вторая сторона существенно нарушает пункты соглашения. Помимо прекращения действия договора получатель может рассчитывать на возмещение убытков или возврат его имущества;
  • плательщик игнорирует свои обязательства, зафиксированные в договоре, утратил обеспечение и отказался от страхования рисков.
Читать еще:  Почему одни выигрывают, другие проигрывают в суде. Последствия неявки в суд

Иными причинами могут быть признаны:

  • сделка недействительна — была заключена под угрозой физического воздействия, не была зарегистрирована в соответствии с нормами закона, в тексте договора найдены грубые нарушения и несоответствия, одна из сторон не имела права заключать соглашение подобного характера;
  • обязательные платежи не выплачивались более 1 года;
  • рентодатель был признан несостоятельным по решению суда;
  • злоупотребление своими правами относительно имущества со стороны плательщика ренты.

Обычно вышеупомянутые причины отражены в документе. Если они не зафиксированы, то обоснованность представленных оснований определяет суд.

Согласно ст.603 ГК РФ, содержание с иждивением в натуре может быть заменено на периодические выплаты денежных средств, производимые в течение жизни рентополучателя, если такая возможность оговорена сторонами в соглашении.

Замена условий выполнения обязательств в одностороннем порядке недопустима. Для внесения изменений требуется официальное согласие лица, находящегося на иждивении.

Если плательщик меняет способ выполнения обязательств только по своему усмотрению, данные действия считаются нарушением соглашения и могут являться основанием для расторжения контракта по инициативе рентополучателя.

Данные нормы нашли отражение в следующем судебном процессе.

Между истцом и ответчиком был заключен договор пожизненного содержания с иждивением. В качестве объекта сделки была использована трехкомнатная квартира. Истец передал ее в собственность ответчику на условиях ренты. Обязанности плательщика заключались в следующем:

  • обеспечение рентополучателя питанием и одеждой;
  • оказание надлежащего ухода за ним;
  • оплата медикаментов и лечения.

Расходы на содержание должны были составлять не менее двух установленных законодательством МРОТ.

Но в дальнейшем ответчик в одностороннем порядке изменил условия своих обязательств, заменив оказание помощи в натуре на денежные выплаты, чем по мнению истца, нарушил условия договора. В связи с этим последний потребовал расторжения соглашения и возврата ему квартиры, переданной на условиях ренты. Решением Тверского районного суда г.Москвы данные требования были удовлетворены.

Позднее определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда данное постановление было отменено, а в удовлетворении иска отказано. Это решение было обосновано тем, что рентополучатель не предъявлял ранее каких-либо претензий к плательщику по поводу изменения им условий выполнения обязательств.

Московский городской суд заключил, что ответчик добросовестно и в полном объеме выплачивал рентные платежи, следовательно, претензии истца являются необоснованными.

Но в дальнейшем судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, ознакомившись с деталями дела, признала действительным решение Тверского районного суда г.Москвы и отменила постановление суда второй инстанции.

Причиной тому послужило отсутствие письменного согласия рентополучателя на замену содержания в натуре ежемесячными выплатами. Суд признал данные действия нарушением прав и законных интересов рентополучателя.

В настоящее время в России нормативно-правовое регулирование договора пожизненного содержания с иждивением осуществляется специальными правилами об этом договоре, а субсидиарно — правилами о пожизненной ренте [2] , закреплёнными в Гражданском кодексе.

Предмет и существенные условия договора [ править | править код ]

Существенными условиями договора являются его предмет и размер рентных платежей. В качестве предмета может выступать только недвижимое имущество [Прим. 1] (квартира, жилой дом, земельный участок). Форма выплаты рентных платежей представляет собой содержание с иждивением, то есть обеспечение потребностей получателя ренты в жилье, пище, одежде и прочем, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья. В условия договора может быть включена обязанность рентного должника оплатить ритуальные услуги [3] . Закон также предусматривает возможность замены содержания с иждивением на выплату ренты денежными средствами [4] [Прим. 2] .

Так или иначе, общий объём месячного содержания, по закону, должен быть не менее двух величин прожиточного минимума [Прим. 3] . Если этот размер меньше, чем установлено в законе, то договор ничтожен. В случае, если между сторонами возникает спор об объёме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, он может быть передан на рассмотрение в суд. Если условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности [5] . Если размер рентных платежей в договоре не установлен вовсе, то такой договор считается незаключенным. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается — она определяется исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей получателя ренты или может быть строго регламентирована договором.

Стороны договора [ править | править код ]

Получателем ренты может быть только физическое лицо, передающее имущество под содержание с иждивением, либо указанное им третье лицо или несколько лиц. Плательщиком ренты, согласно общим правилам о договоре ренты, может быть любое сделкоспособное физическое или юридическое лицо.

Прекращение договора [ править | править код ]

По общему правилу, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты [6] . Он также может быть прекращён по соглашению сторон.

Закон предусматривает возможность прекращения договора в одностороннем порядке при наличии существенного нарушения обязательства со стороны рентного должника. Так как договор относится к числу фидуциарных, то есть характер отношений участников носит лично-доверительный характер, то моральное насилие и оскорбительное отношение плательщика ренты к получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, является существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств и дает получателю ренты право требовать прекращения договора и, либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом [7] . При этом, если договор был заключён на возмездных началах, плата по нему должна быть возвращена рентному должнику с учётом износа переданного ему имущества, а расходы, понесённые им на содержание рентного кредитора, не возмещаются [8] .

Защита интересов рентного кредитора [ править | править код ]

Законом предусмотрены дополнительные меры защиты интересов получателя ренты, а именно [9] :

  1. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять имущество, приобретенное по договору, только с предварительного согласия получателя ренты.
  2. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

Если плательщик ренты неправомерно произвел отчуждение имущества, возможность его истребования получателем ренты у третьего лица зависит, во-первых, от того, отвечает ли последнее критериям добросовестного приобретателя, а во-вторых было ли отчуждение возмездным. Если приобретатель является добросовестным и получил имущество возмездно, то оно может быть истребовано лишь в том случае, если выбыло из его владения (например, утрачено или похищено) [10] . Безвозмездно отчуждённое имущество может быть истребовано в любом случае [11] .

Особенности пожизненной ренты

Что такое пожизненная рента квартиры, мы разобрались лишь в общих чертах. Подробно данному виду рентных взаимоотношений посвящены статьи с 596 по 600 ГК РФ.

По договору пожизненной ренты собственник помещения передаёт своё жилье во владение другому человеку в обмен на постоянные выплаты сроком на всю жизнь.

Обозначим особенности пожизненное ренты, отличающие ее от других разновидностей рентных договоров:

  • Получателем ренты выступают только физические лица, причём и собственники квартир и иные чужие субъекты, указанные собственником.
  • Под ренту можно передавать не только недвижимость, но и движимые объекты и денежные средства.
  • Действует рента на срок жизни получателя ренты.
  • Сменить рентополучателя нельзя.
  • Рентные обязательства по наследству не передаются.
  • Выплаты должны производиться ежемесячно.
  • Рента квартиры с пожизненным проживанием предполагает, что в качестве плательщика ренты могут выступать не только физические, но и юридические лица.

    Больше всего всех потенциальных желающих интересует вопрос, кто является собственником квартиры по договору пожизненной ренты. За кем сохраняется право собственности: за рентополучателем или плательщиком ренты?

    Собственник у квартиры меняется, им становится лицо, осуществляющее ежемесячные выплаты в пользу пенсионера.

    Но, чтобы защитить старика от риска того, что плательщик перестанет исполнять свои обязательства, на квартиру на срок действия договора ренты накладывается обременение.

    Плательщик ренты не имеет права совершать какие-либо сделки со своей недвижимостью без согласия пенсионера весь срок действия ренты. При этом рентополучатель живет по-прежнему в квартире, пока она фактически не выкуплена.

    Достоинства и недостатки пожизненной ренты

    Договор пожизненной ренты на квартиру имеет плюсы и минусы, которые нужно учесть при выборе именно этого вида соглашения.

    Безусловно, такое соглашение имеет свои плюсы для пенсионера: он будет получать дополнительную материальную помощь до самой смерти в обмен на своё жилье, лишиться которого до смерти от не сможет. То есть остаться на улице или умереть с голоду шансов точно не будет.

    Кроме того, пожизненная рента имеет и другие преимущества:

  • появившиеся после заключения договора наследники пенсионера не будут иметь право на квартиру;
  • отменить договор можно только через суд, изменить его условия непросто;
  • наличие обременения на квартире защищает права пенсионера;
  • по договору ренты можно получить квартиру в разы дешевле ее рыночной стоимости.
  • Покупатель жилья должен здраво оценивать свои финансовые возможности, участвуя в сделке. Платить платежи придётся каждый месяц, а продавец может прожить еще 10, 20 или 30 лет.

    Если перестать платить ежемесячные платежи, можно лишиться квартиры. Пенсионер вправе будет обратиться в суд при наличии просрочек. В таком случае Вы лишитесь не только квартиры, но выплаченных ранее денежных средств. Их Вам никто не вернёт.

    Платить коммунальные счета придётся плательщику ренты, ранее действующие в отношении пенсионера льготы больше не будут применимы.

    Чтобы минимизировать всевозможные риски нужно сначала убедиться в том, что пенсионер дееспособен. Иначе его родственники в дальнейшем смогут обратиться в суд с иском о том, что в силу недееспособности он не мог заключать такие сделки. Это основание признания договора недействительным.

    Передавая деньги, нужно брать расписки с получателя ренты, если речь идёт о наличных денежных средствах. Лучше конечно совершать банковские платежи и сохранять все чеки в электронном виде.

    Налогообложение при ренте – какими налогами облагаются стороны, заключившие договор пожизненной ренты?

    Рентополучатель может передать свое имущество за плату или же бесплатно. В первом случае в силу вступают правила купли-продажи, определенные главой 30 ГК РФ, в соответствии с которыми рентодатель обязуется оплачивать налог на имущество физ. лиц, земельный налог и коммунальные услуги. За просрочку рентных выплат, рентодатель будет вынужден уплатить также проценты, определенные условиями договора либо з95-й статьей ГК РФ.

    Во втором случае, по истечении налогового периода налогоплательщик вправе потребовать получения имущественного налогового вычета, размером не более одного миллиона рублей. Сумма средств, выплаченная рентополучателю за передачу права собственности, относится к доходам от реализации имущества и облагается налогом 13%.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector