Инструкция: как досрочно выбрать новый совет многоквартирного дома

Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме

Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

Что такое совет дома и как выбирают председателя

Состоит совет дома из его жильцов. Наиболее активные из них и желающие участвовать в жизни дома становятся членами совета. Однако не все выражают желание участвовать в жизни многоквартирного дома. Ведь это дополнительная работа, значительная ответственность. Совет дома проводит собрания, рассматривает наиболее важные для жильцов вопросы. По итогу собрания выделенные моменты передаются на рассмотрение и изучение в УК.

Однако над советом стоит его председатель. Его функции достаточно широки, полномочия позволяют принимать серьезные решения. Выбирают председателя по ряду характеристик и наличию определенных способностей. Ведь круг обязанностей председателя широк, ответственность — значительная.

Обязанности председателя

Действующий Жилищный Кодекс России определяет круг обязанностей председателя совета МКД.

К ним следует отнести:

• представление в судебных инстанциях интересов жильцов дома. Председатель должен отстаивать их интересы, защищать общее имущество МКД и брать на себя определенную ответственность в перечисленных вопросах;
• осуществлять контактирование с управляющей компанией. Именно председатель осуществляет контроль за выполнением управляющей компанией ее обязательств: своевременным ремонтом общего имущества, поддержанием в порядке придомовой территории, другие условия договора;
• осуществлять проверку дома на предмет неисправностей, подтеканий, нарушений в работе систем;
• обобщать вопросы жильцов, в приемлемой форме передавать в управляющую компанию.

Председатель должен активно участвовать в облагораживании придомовой территории, решать возникающие вопросы между жильцами. Например, с наступлением зимнего вопроса многие жильцы жалуются на несвоевременную уборку снега. И председатель обязан проводить переговоры с представителями УК, которая взяла на себя данное обязательство — поддержание чистоты на территории около дома. Об уборке снега, частоте ее проведения можно прочитать в следующей статье нашего сайта.

Права председателя

Также у председателя имеется определенный перечень возможностей и прав. Сбор предложений от жильцов МКД, их передача в УК, проведение собраний жильцов, обращение в контролирующие организации при нарушении полномочий УК, — всё это права председателя совета дома.

Кто может быть выбран председателем

На первый взгляд кажется, что должность председателя домового совета — почетная и не слишком обременяющая. Ведь благодаря ей можно получить ценный опыт и нужные контакты, некоторый источник прибыли и уважение жильцов. Однако следует понимать, какова степень ответственности председателя.

Человек, который избирается на должность председателя совета МКД, должен обладать рядом качеств руководителя, уметь вести переговоры, знать многое об особенностях эксплуатации дома. При недостаточном объеме знаний могут происходить различные неприятные ситуации. Например, ежемесячный контроль состояния системы водоснабжения и отопления, крыши и перекрытий при незнании особенностей может привести к невнимательности при ревизии. В результате может случиться авария. И при ремонте жильцы будут на некоторое время отключаться от услуг ЖКХ. А это вызовет их недовольство, и может быть проведено переизбрание на должность председателя.

По действующему Жилищному Кодексу председателем может быть только собственник жилого помещения в этом доме. Даже ближайший родственник владельца квартиры стать председателем в этом МКД не может.

Права и обязанности Совета МКД

Права Cовета многоквартирного дома заключаются в защите прав и интересов собственников жилья МКД от бездействия управляющей компании.

Но ни сам председатель, ни члены совета не имеют управленческих прав над владельцами квадратных метров в доме или арендаторами жилья. Выбранные лица в Совете будут только представлять интересы и оказывать помощь жильцам при пpинятии peшeний пo coxpaнeнию oбщeгo имyщecтвa, а также контроле за действиями работников УК.

Обратим особое внимание, что Совет многоквартирного дома — это орган, который не может является юридическим лицом или организацией. А это означает, что он не сможет иметь свой расчетный счет, печать и возможности, связанные с действиями юрлица.

Для oпpeдeлeния пpaв и oбязaннocтeй Сoвeтa, coбcтвeнники могут оформить документ, в котором будут зафиксированы полномочия Совета. Например, положение о Совете МКД. Этот документ принимается и утверждается на общем собрании.

Перечислим обязанности Совета многоквартирного дома:

1. Инициирование собрания собственников жилья по любому возникшему вопросу.
2. Планирование работ, которые необходимы для обслуживания и ремонта дома.
3. Финансовый расчет услуг.
4. Ведение документации и согласование решений с собственниками МКД.
5. Контроль за реализацией решений, принятых на общем собрании.
6. Ведение переговоров с УК и подрядчиками.
7. Контроль качества предоставляемых коммунальных услуг.
8. Проверка ремонтных работ или оказанных услуг ЖКХ. Проверка результатов должна производиться своевременно. Если будут выявлены нарушения еще в период проведения работ, то председатель должен добиваться исправлений на месте.
9. Подача жалоб в УК.

Обязанности Совета могут быть также зафиксированы в положении.

Заметьте, что от Совета будет исполнять обязанности председатель. Но нужно иметь ввиду, что на него может быть оформлена доверенность. Если она есть, то председатель Совета МКД будет действовать по доверенности конкретного собственника и выступать как доверитель от него, а не как руководитель Совета дома.

Доверенность может понадобиться, если председатель будет представлять права и интересы владельца квартиры многоквартирного дома в судебных органах.

Если решение вашего вопроса дошло до суда, рекомендуем обратиться к профессиональному юристу, который выстроит продуманный план защиты и выиграет дело.

Что собой представляет совет многоквартирного дома

Стоит сразу понимать, что совет дома – это общественный орган, являющийся полномочным представителем владельцев квартир, тесно сотрудничает с управляющей организацией.

В то же время, управляющая организация, являющаяся юридическим лицом, выполняет задачи по стабильному санитарному и эксплуатационно-техническому обслуживанию многоквартирного дома.

Какие полномочия есть у совета?

Иначе говоря, совет дома, руководствуясь большинством мнений собственников жилья, тесно работает с управляющей организацией, при этом постоянно контролируя ее деятельность.

Законодательная база деятельности

Организация выборов и деятельность совета дома осуществляется на основе следующих законодательных актов:

• Конституция России;
• Указ Президента России №425 от 27.05.1997 года о реформе ЖКХ России, который является достаточно актуальным и в 2016 году;
• Указ Президента России №600 от 07.05.2012 года о порядке обеспечения граждан страны комфортным и доступным жильем, а также о повышении уровня жилищно-коммунальных услуг;
• Федеральный закон России №09-Ф3 от 21.07.2014 об информационной системе государства в сфере ЖКХ;
• Жилищный и Гражданский кодексы России.

Эта внушительная законодательная база четко регламентирует создание и деятельность совета дома.

Все нюансы при переводе жилого помещения в нежилое описаны тут.

Порядок проведения выборов

Правильная, согласно законодательству, организация выборов совета дома осуществляется в ряд следующих последовательных действий:

1. Образование инициативной группы владельцев жилья в МКД (здесь и далее – многоквартирный дом).

Суть этого этапа заключается в следующем:

• жильцы с активной жизненной позицией создают инициативную группу;
• оптимально, чтобы в составе группы было по одному представителю от каждого подъезда;
• главной задачей этого собрания является рассмотрение кандидатур в совет МКД и на должность председателя;

1. Составление списка владельцев жилья.В данный вид реестра включаются все собственники помещений, причем обязательным условием является информация о занимаемой ими площади в многоквартирном доме.

1. Организация общего собрания жильцов. Выполнение этого этапа подразумевает под собой соблюдение следующих важных аспектов:

• информация о проведении общего собрания должна появиться за 10 дней до его начала;
• форма оповещения может быть представлена в двух вариантах:
• отсылка заказных писем жильцам многоквартирного дома;
• размещение информации на досках объявлений, находящихся на входе каждого подъезда.
• оповещение в обязательном порядке должно содержать следующую информацию:
• кто инициировал созыв общего собрания жильцов;
• какой будет форма проведения сбора;
• срок, до которого можно вносить вопросы, вынесенные на обсуждение и рассмотрение общим собранием;
• список рассматриваемых вопросов;
• место проведения собрания.

Необходимо продать коммерческую недвижимость, но это не так просто, как продать квартиру…поэтому, следует прочитать эту статью, чтобы не наткнуться на неприятности.

Важный момент! К обсуждению на общем собрании подлежат только те вопросы, которые предварительно были внесены в список рассматриваемых аспектов! Решения по вопросам, выдвинутым позже установленного срока, не будут иметь юридической силы!

Как создать совет многоквартирного дома, расскажет это видео:

1. Важные аспекты организации общего собрания заключаются в следующих моментах:

• собрание считается легитимным, если в нем приняли участие более 50% владельцев жилья;

• проводится запись всех участников собрания;
• обсуждаются кандидатуры на должность председателя и в совет дома;
• непосредственно проводится голосование, причем по каждому вопросу отдельно, при этом каждый из участников может выразить в следующих простых формах:
• «за»;
• «против»;
• «воздержался».
• решения, вынесенные на общем собрании МКД, четко фиксируется в протоколе, который для ознакомления вывешивается в общедоступных местах.

После того, как точно соблюдены все вышеуказанные формальности, совет дома может приступать к основной деятельности, о которой мы поговорим дальше.

Важно знать! Сколько человек должно быть в составе совета МКД в законодательстве не указано! Этот вопрос решается на заседании общего собрания!

Права и обязанности совета дома

Исходя из вышесказанного, совет дома, в первую очередь, призван выполнять следующий ряд основных обязанностей:

• проведение контроля работы поставщиков на предмет предоставления качественных жилищно-коммунальных услуг;
• на общественных началах проводить ревизию финансов, потраченных на обслуживания дома;
• предлагает варианты рационального использования общего имущества;
• подает идеи относительно ремонта и содержания общей собственности;
• отчитывается за свою деятельность перед владельцами жилья;
• проводит надлежащую организацию проведения общего собрания.

Для жилых домов существуют санитарные нормы, а какие они — узнайте по ссылке.

Мы не зря отметили последний пункт предыдущего списка, так как проведение общего собрания собственников является ключевым моментом в деятельности совета дома.

Как управлять МКД?

Совет обязан выносить на рассмотрение общего собрания следующий перечень важных моментов:

• финансовые затраты на обслуживание и ремонт общего имущества;
• правила использования имущества МКД;
• подготовка к рассмотрению проектов договоров, оговаривающих предоставление качественных коммунальных услуг;
• расширение полномочий совета дома.

Управление вашего дома оставляет желать лучшего, значит нужно поменять управляющую компанию. Здесь вы найдете подробную инструкцию, как это сделать.

Немаловажным является тот аспект, что председатель, непосредственно управляющий деятельностью совета, имеет определенные полномочия и обязанности, о которых мы поговорим дальше.

Обязанности председателя совета многоквартирного дома

Председатель совета многоквартирного дома избирается из членов совета многоквартирного дома. По сути именно председатель выполняет все функции работы совета многоквартирного дома, поэтому обязанности председателя совета многоквартирного дома иногда дублируют обязанности совета дома. В связи с этим к обязанностям председателя многоквартирного дома относятся следующие функции:

• Ведет переговоры с управляющей организации о проекте договора управления, о возможности внесения в него изменений, в условия, которые не удовлетворяют собственников жилья;
• Представляет условия договора управления общему собранию собственников;
• Если собственники передали полномочия по заключению договора управления председателю совета многоквартирного дома, то он имеет возможность от их имени заключить договор управления;
• Непосредственно контролирует все обязательства, которые должна выполнять управляющая организация и подписывает акты приемки работ, которые она провела;
• Также на основание доверенности от собственников может выступать в суде по вопросам, связанным с управлением многоквартирного дома и поставкой коммунальных услуг.

Подсчет голосов

Для создания совета многоквартирного дома общее собрание должно выполнить следующую работу:

• Принять решение о реконструкции;
• Принять постановление об использовании земельного участка;
• Разработать правила пользования общим имуществом;
• Выбрать лиц, которые будут представителями собственников при составлении договоров.

Решение по таким вопросам будет законным, если за него проголосовало не меньше 2/3 голосов от всех собственников. По другим сферам достаточно 50% проголосовавших.

Pазъяснения

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Видеозапись первой части семинара «Как поменять УК?»:

Видеозапись второй части семинара «Как поменять УК?»:

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.