Petrovskoe-omr.ru

Петровское ОМР
101 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Льготная ипотека под 6,5%: разбираем условия программы с экспертами

Можно ли взять льготную ипотеку под 6,5% несколько раз

Программа льготной ипотеки под 6,5%, запущенная в качестве антикризисной меры в апреле 2020 года, стала драйвером развития рынка новостроек. По последним данным, с момента действия программы российские банки уже выдали 292,4 тыс. кредитов на общую сумму 837,9 млрд руб., при этом 97% объема выданных кредитов приходится на топ-15 банков. Об этом «РБК-Недвижимости» сообщили в «Дом.РФ» (ред. — госкорпорация является оператором ипотечной программы).

Несмотря на свою популярность льготная ипотека имеет ряд ограничений. Основное — воспользоваться ей можно только при покупке жилья в новостройках. Также в рамках льготной программы нельзя рефинансировать старые кредиты.

​Льгота обошла заемщиков. Кто в действительности заработал на ипотеке под 6,5%?

Рост цен на жилье в 2020 году практически нивелировал выгоду от снижения ипотечных ставок для заемщиков. Кто действительно смог заработать на инициативе президента?

В апреле 2020 года, когда стройка была полностью остановлена, а все потенциальные покупатели жилья сидели на карантине из-за пандемии, российский президент Владимир Путин объявил о запуске льготной ипотечной программы для покупки новостроек под 6,5% годовых. По охвату и ставкам программа стала беспрецедентной, и после снижения требований к первоначальному взносу в банки хлынули желающие купить квартиру в кредит.

Однако вскоре практически всю выгоду от снижения ставок для покупателей жилья «съел» рост цен на недвижимость, который, несмотря на снижение доходов населения, оказался гораздо выше фактической инфляции. Так, по данным аналитиков «Авито Недвижимость», цены на новостройки в крупнейших городах выросли в среднем на 19% по итогам 2020 года.

Если в начале прошлого года средний платеж по ипотеке снижался, то в апреле он резко подскочил и продолжил расти. С июля ежемесячные ипотечные платежи стали превышать аналогичные показатели предыдущего года, а в ноябре заемщик в среднем платил уже на 14% больше, чем в том же месяце 2019 года. Где же тут выгода для россиян?


На чем росли цены?

В росте цен на недвижимость есть объективная причина — рассинхронизация финансового и строительного рынка, объясняет управляющий директор розничных кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Спиваков. На первом в 2020 году стремительно падали ипотечные ставки, а на втором сокращался объем предложения.

Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам к концу года достигла 7,36% годовых. Для сравнения: на 1 января 2020 года она составляла 9%. Произошло это не только благодаря запуску госпрограммы под 6,5% годовых, на которую в разные месяцы приходилось от 20% до 30% ипотечных выдач, но также из-за снижения ключевой ставки. С начала года регулятор опустил ее на 2 процентных пункта, а с июня 2019 года — на 3,5 п. п. Это не только увеличило спрос на жилье со стороны ипотечных заемщиков, но и повысило инвестиционную привлекательность жилья на фоне рекордно низких ставок по депозитам и введения налога на вклады физических лиц с 2021 года, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Влияние оказало и ослабление курса рубля, которое вызывало дополнительный интерес к первичному рынку, добавляет заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

В результате спрос на новостройки в 2020 году, по данным аналитиков «Авито Недвижимость», вырос на 23% в среднем по России. Из крупнейших городов значительнее всего вырос спрос в Москве и Екатеринбурге — в 2,5 раза.

В то же время предложение на рынке сокращалось. Девелоперам нужно 2—3 года, чтобы выйти на стадию котлована, объясняет Спиваков. «В итоге сегодняшний объем предложений был запланирован еще в 2017—2018 годах, а это были сложные времена для застройщиков, и многие проявили излишнюю осторожность. Кроме того, по отрасли ударила приостановка работ в марте — июне: с учетом обычных темпов строительства можно сказать, что за это время можно было построить порядка 30 этажей», — говорит он.

По данным «Авито Недвижимость», в IV квартале 2020-го предложение на рынке новостроек снизилось на 9% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Больше всего рынок сократился в Севастополе (на 58%), Омске (минус 46%) и Симферополе (минус 45%). Снижение предложения на рынке новостроек подтверждают и данные Росстата. В целом за 2020 год в стране ввели в строй 75,5 млн кв. м жилья (без учета домов на участках для ведения садоводства) — это на 5,9% меньше, чем годом ранее.

Как следствие, цены на новостройки выросли. При этом наиболее ощутимое подорожание за год было зафиксировано в течение последнего квартала — цены поднялись на 10%, а в годовом выражении (IV квартал 2020-го к IV кварталу 2019-го) их динамика стала еще более существенной — плюс 19%, отмечают в «Авито Недвижимость».


Хороший год. Для застройщиков

Очевидным выгодоприобретателем роста цен на первичную недвижимость стали девелоперы. Несмотря на кризисный год и приостановку стройки в период карантина, им удалось нарастить продажи и выручку. Например, крупнейший девелопер жилья в России ГК «ПИК» в 2020 году увеличила объем продаж недвижимости на 42% в денежном выражении и на 20% по площади. Продажи группы компаний «Инград» выросли на 28%, ЛСР — на 12%, а выручка ГК «ФСК» увеличилась за год на 15%.

Читать еще:  Возможно ли увольнение матери-одиночки по инициативе работодателя

Застройщики пока не опубликовали данные о прибыли по МСФО за 2020 год, однако определенные выводы можно делать уже по результатам первого полугодия. Так, у «ПИК» за шесть месяцев 2020 года прибыль возросла на 87%, у ЛСР — на 38%, а у Setl Group увеличилась более чем в два раза.

Стройматериалы и строители тоже в плюсе

Вместе с конечными ценами на жилье росла и себестоимость строительства. Дело в том, что вслед за возросшим интересом к недвижимости увеличился спрос девелоперов на строительные материалы, что в совокупности с восстановлением экономики Китая и увеличением импорта железорудного сырья привело к росту цен на арматуру и прочий прокат, объясняет эксперт «БКС Мир инвестиций» Дмитрий Пучкарев.

«Металл составляет ощутимую часть себестоимости строительства. Таким образом, удорожание металлических стройматериалов стало одной из причин стремительного роста цены жилья», — констатирует аналитик. Подъем цен на стальную продукцию, используемую в строительстве, начался после прохождения острой фазы распространения коронавируса в марте — апреле, но наиболее заметный рост произошел в конце 2020 года, отмечает Пучкарев. За последние три месяца цены на горячекатаный прокат в Москве выросли в среднем на 40—50% до 50—52 тыс. рублей за тонну, фасонный прокат у металлотрейдеров подорожал на 20% до 46 тыс. рублей за тонну, а арматура в рознице — на 60% до 52 тыс. рублей. А в Вологодской области, например, арматура в конце прошлого года и вовсе стоила примерно на 108% дороже, чем летом.

Такие резкие скачки цен на строительную арматуру объясняются среди прочего серьезным дисбалансом цен на мировом и российском рынке: производителям выгоднее поставлять продукцию за рубеж. «Это спровоцировало резкий рост экспортных поставок у всех производителей стали в РФ и, как следствие, формирование дефицита строительного проката на внутреннем рынке», — говорит директор департамента финансов ГК «Инград» Петр Барсуков.

Кроме того, себестоимость строительства росла из-за увеличения издержек на соблюдение санитарных норм на стройплощадках. Так, в «Инград» затраты на содержание одного рабочего увеличились на 20 тыс. рублей ежемесячно. Сами рабочие увеличили расценки на свои услуги из-за дефицита специалистов, вызванного закрытием границ. По словам Петра Барсукова, в среднем зарплаты строителей выросли на 30%.

Без льготной ипотеки банки не досчитались бы десятой части прибыли

Выгоду от ипотечной госпрограммы получили и банки. Кредитные организации, участвующие в выдачах ипотеки с господдержкой, получают субсидию к льготной ставке, что частично компенсирует им снижение доходности. Во второй половине 2020 года выдачи ипотеки в России почти каждый месяц ставили новые рекорды, а всего за год россияне взяли порядка 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,2 трлн рублей. Из них, по данным ЦБ, порядка 1 трлн рублей было выдано по программе с господдержкой. Сами застройщики отмечали, что доля покупателей с ипотекой значительно увеличилась. Например, у ЛСР средний показатель ипотечных сделок вырос с 47% до 64%, у ФСК — с 64% до 70%, а в отдельных проектах — и до 85%.

Банки получают выгоду не только в виде роста ипотечного портфеля и увеличения процентных доходов, но и в виде прибыли от кредитования заемщиков-застройщиков и заемщиков из смежных со строительством отраслей. Кроме того, банк получают синергетический эффект от продажи новостроек тех застройщиков, которые в нем кредитуются. «Договоренности с застройщиком-заемщиком, вероятно, позволяют получать банкам дополнительные непроцентные доходы от продажи объектов заемщиков-застройщиков», — допускает старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева. Наконец, банки расширяют клиентскую базу, что позволяет им активизировать кросс-продажи и комиссионный доход, даже если ставки по кредитам будут отрицательно влиять на доход, добавляет старший директор группы корпоративных рейтингов АКРА Валерий Пивень.

Тем не менее эффект от льготной ипотеки для кредитных организаций не был таким значительным, как для строительной отрасли. «Банки в меньшей степени смогли воспользоваться ростом рынка ипотеки из-за снижения процентной маржи после смягчения политики ЦБ», — считает аналитик «Фридом Финанс» Евгений Миронюк. «С одной стороны, банки заработали на ипотеке, с другой — за счет притока средств на эскроу-счетах они недозаработали проценты по проектному финансированию», — говорит инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев. Это связано с тем, что ставка по проектному финансированию зависит от наполняемости эскроу-счетов: чем больше застройщик продал будущих квартир, тем дешевле ему обходится кредит в банке.

В 2020 году банки заработали 1,6 трлн рублей, что на 6% ниже прибыли 2019 года. По подсчетам НРА, без программы льготной ипотеки совокупная прибыль банков могла оказаться ниже на 5—10%, в том числе за счет меньшего объема кредитования застройщиков и предприятий из смежных отраслей.

Ипотека 6,5%: как устроена программа с господдержкой-2020

Использовать выгодные варианты, которые подкидывает нам жизнь, — важный навык финансового планирования. В апреле 2020 года, в разгар коронакризиса, в России стартовала новая государственная программа льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых. При этом некоторые банки готовы выдавать кредиты и под более низкий процент. Программа была запущена для того, чтобы поддержать граждан и простимулировать их не откладывать свои планы купить квартиру. Получить кредит по льготной ставке можно до 1 ноября 2020 года. Если у вас есть в планах приобретение жилья, то советуем обратить внимание на эти предложения. А мы поможем вам понять, как они работают.

Читать еще:  Знак «Отличник Погранвойск» 2 степени

Что это за программа?

23 апреля 2020 года председатель правительства Михаил Мишустин подписал постановление о программе льготной ипотеки под 6,5%. Процентная ставка сохранится на весь срок займа при условии комплексного ипотечного страхования заемщиков — то есть страхования жизни и здоровья, а потом еще и квартиры.

Программа господдержки позволит улучшить жилищные условия около 240 тыс. семей и привлечь не менее 900 млрд рублей в строительную отрасль, заявляют ее организаторы. Разницу между 6,5%, которые будут платить заемщики, и рыночной ипотечной ставкой банкам возместит государство.

По данным сайта ДОМ.РФ, на 30 июля 2020 года выдано уже 103,3 тыс. кредитов на сумму 269,9 млрд рублей.

Кто может обратиться за льготной ипотекой?

По этой программе есть только одно обязательное требование к заемщику и созаемщику (если такой есть) — российское гражданство. Других ограничений программа не предусматривает, то есть возраст, семейное положение и наличие другого жилья не повлияют на получение ипотеки с господдержкой.

Тем не менее, банки на свое усмотрение могут вводить дополнительные условия при выдаче займа по льготной ставке и, конечно, учитывают стандартные требования к платежеспособности заемщиков. Если окажется, что вашего дохода недостаточно, то в этом случае можно привлечь созаемщика — банк учтет ваш общий доход при расчете суммы кредита.

Что можно купить в ипотеку с господдержкой?

По условиям программы можно приобрести квартиру только на первичном рынке в строящемся или уже сданном в эксплуатацию доме. Если вы решили купить квартиру по льготной ипотеке, то нужно будет заключить договор участия в долевом строительстве, уступки права требования или купли-продажи с юридическим лицом, но нельзя с инвестиционными фондами и их управляющими компаниями.

Какие есть ограничения в программе?

По программе ипотеки с господдержкой установлен лимит суммы, которую можно взять в кредит. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей лимит составляет до 12 млн рублей, для других регионов — до 6 млн рублей. Стоимость квартиры при этом может быть любой.

Сколько денег нужно внести в качестве первоначального взноса?

На старте программы минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту был равен 20%, с 1 августа 2020 года его снизили до 15%. Первоначальный взнос может быть и больше.

Например, Матвей живет в Краснодарском крае и планирует купить квартиру стоимостью 8 млн рублей. Значит, ему необходимо иметь минимум 1,2 млн рублей для первоначального взноса, а сумма кредита будет равна 6,8 млн рублей. Но из-за установленного лимита в 6 млн рублей для получения ипотеки с господдержкой Матвею нужно будет 2 млн рублей в качестве первоначального взноса.

Кстати, в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или любые другие субсидии из бюджета.

Как оформить ипотеку в самоизоляции: личный опыт

Никита с женой Алиной давно задумывались о покупке своего жилья, рассматривали разные варианты новостроек в Москве или ближайшем Подмосковье, но не успели посмотреть подходящие им варианты — был введен режим самоизоляции.

Во время карантина рынок недвижимости не стоял на месте: наоборот, он полностью адаптировался к онлайн режиму. Понравившуюся квартиру можно было выбрать, забронировать и купить на сайте застройщика. Но ребята не решились на такой шаг и дождались возможности лично съездить в офисы продаж понравившихся им жилых комплексов. В итоге выбор пал на одну квартиру, и только в офисе продаж они узнали о новой программе ипотеки с господдержкой под 6,5%.

Дальше почти весь процесс ушел в онлайн. Никита и Алина самостоятельно забронировали квартиру на сайте застройщика и начали собирать пакет документов для подачи заявок в банки. От них потребовались: отсканированная и заверенная работодателем копия трудовой книжки, справка о доходах все страницы паспорта и СНИЛС. Затем документы были направлены ипотечному менеджеру застройщика, который разослал их в различные банки.

Ребятам одобрили ипотеку в нескольких банках, для себя они выбрали наиболее выгодное предложение, процент по которому был равен 5,99% с условием ежегодного страхования жизни и здоровья. Стоимость страховки обошлась примерно в 24 тыс. рублей. Дальше они съездили в банк для подписания ипотечного договора и открытия необходимых счетов — к сожалению, здесь не удалось обойтись без визита в офис.

Заключительным шагом в покупке квартиры стало подписание договора долевого участия с застройщиком, для этого была выпущена электронно-цифровая подпись (ЭЦП), то есть к застройщику дополнительно ехать не пришлось. Услуга выпуска ЭЦП для покупателя бесплатна — так же, как и регистрация квартиры в Росреестре. Сейчас это можно сделать через личный кабинет покупателя на сайте застройщика.

Читать еще:  Особенности получения и использования проездного для студентов

Кстати, многие люди считают инвестиции в жилье одним из вариантов пенсионного накопления: квартиру можно сдавать после выхода на пенсию и на полученную сумму преспокойно жить где-нибудь у моря.

Ипотека под 6,5%: каким должен быть первоначальный взнос?

Согласно условиям госпрограммы, первоначальный взнос должен составлять не менее 20 процентов от общей стоимости квартиры. Это не запрещает вам внести большую сумму (к примеру, не 400 тысяч, которые обязательны при стоимости квартиры в 2 млн, а 600 или даже 1 млн). В таком случае в дальнейшем вы выплатите свой кредит гораздо быстрее. Отметим, что в качестве первоначального взноса можно использовать и материнский капитал.

Сколько выделили на программу?

Государство субсидирует часть недополученных процентов, то есть доплачивает банку разницу между льготной ставкой и ключевой ставкой, увеличенной на 3 п. п. То есть на момент публикации — между 6,5% и 8,5%.

Правительство выделило Минфину на программу ипотеки с господдержкой 6 млрд рублей из Резервного фонда

Правительство выделило Минфину на программу ипотеки с господдержкой 6 млрд рублей из Резервного фонда. Деньги будут распределяться через АО «ДОМ.РФ». По оценке оператора программы, по льготной ставке будет выдано порядка 250–300 тыс. ипотечных кредитов, что создаст дополнительный спрос на жилье общей площадью около 15 млн кв. м. При этом не исключено, что спрос на льготную ипотеку превысит заложенные на эти целы госсубсидии. В таком случае программу могут завершить раньше, если государство не будет готово к дополнительным расходам.

Ипотека с господдержкой под 6,5%: отказаться?

Государственная программа ограничений для заемщика — возраст, семейное положение, наличие официального дохода — не зафиксировала. Но банки вправе диктовать собственные условия: требовать подтверждения доходов, наличия созаемщика, стажа свыше 6 месяцев на последнем месте работы — и отказывать в ипотеке без объяснения причин.

— Банки тщательно подходят к изучению заемщика, в первую очередь — его платежеспособности и наличию обеспечения кредита. Если вы молоды или вышли на пенсию, остались без официальной занятости или работаете в пострадавшей от карантина сферы, готовьтесь к трудному одобрению ипотеки либо отказу.

Стоп-листы профессий, которым льготную ипотеку одобрят с трудом , конечно, не афишируют. По мнению блогера и ипотечного эксперта Елены Молоковой, к ним относятся занятые в следующих сферах:

  • грузоперевозки;
  • культура и развлечения;
  • спорт;
  • туризм;
  • гостиничная сфера;
  • общепит;
  • образование;
  • стоматология;
  • розничная торговля;
  • ИП и собственники малого бизнеса.

Представителей указанных выше профессий отказаться от оформления ипотеки не призывают — лишь предупреждают о возможных сложностях. Торопиться же с покупкой жилья не стоит тем, кто хочет сберечь средства, вложив деньги в недвижимость и заработав на этом.

— Несмотря на то, что недвижимость — это актив, который позволяет сохранить денежные средства на уровне инфляции, я бы не рассматривал ее как вложение для получения повышенной прибыли.

Какой эффект даст новая программа?

Маркетолог СЗ «АндЭко» Матвей Жалялетдинов напомнил, что идея государственного субсидирования ставок не является новой: подобные решения принимались правительством и ранее для помощи участникам рынка недвижимости.

Ипотека с господдержкой — хорошее решение в сложившейся ситуации. Государство обеспечивает существенное снижение процентов по кредитам за свой счет, не перекладывая затраты на плечи застройщиков

Директор АН «Чекни», председатель комитета по новостройкам Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Анатолий Рябинин считает, что уменьшение процентов по ипотеке до уровня 6,5% не вызовет шквального спроса на недвижимость. По его мнению, более эффективной с точки зрения поддержки рынка является программа сельской ипотеки, в рамках которой средства на приобретение жилья можно получить под 3% годовых.

Конечно, и 6,5% — это неплохое снижение. Думаю, что правительство примет еще какие-то меры поддержки. Самое главное, что необходимо сделать на данном этапе, — сохранить доходы граждан и покупательскую способность.

Исполнительный директор «ЖБС-Риэлти» Мария Голубева предполагает, что снижение ставок пойдет на пользу как покупателям квартир, так и застройщикам. Однако ждать кардинальных перемен для рынка от льготной ипотеки эксперт не советует.

Пока не изменится психологический микроклимат и люди не перестанут тревожиться о том, что будет завтра, переломить ситуацию не получится. Мы продолжаем вести строительство, проводим онлайн-консультации, но людям важно лично приезжать в отдел продаж, общаться с менеджерами. Мы пытаемся снять напряжение, но пока будет действовать режим самоизоляции, решаться на сделки покупателям будет сложнее.

При этом Мария Голубева отметила, что в период ограничительных мер в рамках борьбы с коронавирусом нижегородцы продолжают активно выбирать жилье и интересоваться предложениями застройщика: в кризисные времена люди еще чаще рассматривают недвижимость как самую надежную инвестицию.

Ранее мы рассказывали о том, что Владимир Путин предложить субсидировать процентные ставки по кредитам застройщиков — инициатива вошла в перечень антикризисных мер, представленных президентом в период борьбы с COVID-19.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector